房屋买卖合同纠纷经典案例

h1xa0xa0xa0xa0xa0丽江律师郜云的代理的云南省高级人民法院审理的房屋买卖合同案件经典实例h1pxa0xa0xa0一审法院判决合同无效二审法院判决合同部有效部分无效云南省高级人民法院判决合同有效我的当事人非常满意双方所签《协议》的效力问题本院认为双方所签《协议》有效pp云南省高级人民法院pp民事判决书pp2013云高民再终字第32号pp申请再审人一审被告二审被上诉人周兵曾用名周斌pp被申请人一审原告二审上诉人傅言城pp委托代理人郜云云南滇西北律师事务所律师代理权限特别授权代理pp原审第三人杨永庆系周兵之妻pp原审第三人周杨系周兵之子pp原审第三人杨满丽系周兵之女pp申请再审人周兵与被申请人傅言城及原审第三人周杨杨满丽杨永庆因房屋买卖合同纠纷一案不服云南省大理白族自治州中级人民法院2011大中民终字第273号民事判决向本院申请再审本院于2013年3月7日作出2012云高民申字第865号民事裁定提审本案本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案申请再审人周兵及其委托代理人赵孙被申请人傅言城及其委托代理人郜云原审第三人杨永庆周杨杨满丽均到庭参加诉讼本案现已审理终结pp本院再审查明如下法律事实周兵曾用名周斌与妻子杨永庆儿子周杨女儿杨满丽共同拥有位于鹤庆县云鹤镇朝阳小区房产一院原鹤韵酒楼并持有《房屋产权证》《土地使用权证》2010年7月26日傅言城周兵在周兵之妻杨永庆经营的鹤韵食府经协商签订了《售房协议》以下简称《协议》该《协议》的主要内容为甲方为周斌乙方为傅言城甲方将原老鹤韵酒楼及后面的整块地以360万元价款出售给乙方乙方预付定金40万元余款由乙方贷款到位后一次付清此外双方约定了房屋交付过户上税等内容《协议》第四条约定本协议签字生效如一方违约赔偿对方违约金100万元在协议上除甲乙双方签名外还加盖了鹤庆县鹤韵食府的印章另查明签订本《协议》时周兵将涉诉房产的产权证书交给傅言诚查看该房产证的房屋所有权人为周兵共有人为杨永庆杨满丽周杨而杨永庆杨满丽当时均在食府内在合同签订当天傅言城预付了购房款40万元2010年9月16日傅言城向中国工商银行股份有限公司大理鹤庆支行贷款300万元后周兵以其家人不同意卖房为由不愿继续履行合同傅言城于2010年12月23日向鹤庆县人民法院提起诉讼要求周兵支付违约金100万元并返还房屋预付款40万元周兵则辩称其与傅言城所签《协议》无效傅言城要求支付违约金没有法律依据只同意退还傅言城40万元预付款及利息一审中法院依法追加了杨永庆杨满丽周杨作为第三人参加诉讼三名第三人均称对周兵出售涉诉房产一事不知情不同意卖房pp一审法院认为傅言城与周兵诉争的房产系家庭共有财产在没有其他共有人授权的情况下周兵以个人名义与傅言城签订了《售房协议》直接侵犯了其他共有人的财产所有权根据城市房地产属共同共有的未经其他共有人书面同意不得转让的法律规定及在共有关系存续期间部份共有人擅自处分共有财产一般应认定无效的司法解释认定该《协议》无效同时认为周斌的行为并不符合 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 见代理的主体特征双方在签订协议的过程中均有过错应各自承担因签订合同给对方造成的损失据此依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四项《中华人民共和国合同法》第五十二条五项第五十八条之规定判决周兵返还傅言城房屋预付款40万元并从2010年7月26日起至还款之日止按531支付年利息案件受理费21000元由周兵承担pp一审判决宣判后傅言城不服提起上诉请求支持其全部诉讼请求二审法院判决认为本案应当适用《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释一》第十七条的规定夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权夫或妻非因日常生活要对夫妻共同财产做重要处理决定夫妻双方应当平等协商取得一致意见他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人据此二审认为周兵可以代表其妻杨永庆处理涉诉房产从而认定该《协议》部分有效部分无效即涉及夫妻双方的部分有效涉及两个子女的部分无效双方约定的100万元违约金的有效性也只及于周兵夫妻两人应由周兵夫妻承担一半即50万元的违约金据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款二项《中华人民共和国民法通则》第五条《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释一》第十七条《中华人民共和国合同法》第五十六条第一百零七条一百零八条之规定判决一撤销鹤庆县人民法院2010鹤民二初字第112号民事判决二被上诉人周兵于本判决生效后15日内返还上诉人傅言城房屋预付款40万元三被上诉人周兵于本判决生效后15日内支付给上诉人傅言城违约金50万元一审案件受理费17400元由傅言城承担7400元由周兵承担10000元二审案件受理费17400元由傅言城和周兵各承担8700元pp二审判决后周兵不服向我院申请再审称二审适用法律错误导致错判请求依法改判一本案应适用《城市房地产管理法》的相关规定非经权利人同意或者授权任何形式的房屋买卖均是无效二二审法院判决书中认定双方之间的协议部分有效部分无效已经严重违反了民法通则物权法的相关规定三二审法院判决由其承担违约金50万元没有事实和法律依据pp被申请人傅言城再审过程中答辩认为周兵的再审请求不应予以支持并请求判令周兵返还40万元购房预付定金并承担100万元的违约金一双方签订的《协议》合法有效《协议》的内容是两个平等主体的真实意思表示《协议》上盖有鹤韵食府的印章被申请人完全有理由相信此《协议》代表了周兵全家的意愿二周兵一家的违约行为导致其经济损失300万元包括140万元已付定金的利息及其投资收益2向银行贷款300万元抵押物评估费用贷款利息3投资期间可得利益损失4诉讼费用及往返的各种开支3万元三周兵一家应当按《协议》向其支付违约金100万元pp另再审中被申请人傅言城向本院提交了《指纹鉴定申请书》认为双方所签《协议》上甲方处有杨永庆的手印只是该手印与周兵的手印有部分重叠请求对《协议》上是否有杨永庆的手印进行指纹鉴定pp本案再审争议的焦点是一周兵与傅言城双方所签《协议》是否有效二双方的过错及责任应如何认定和承担本院依据查明的案件事实及相关法律规定逐一评判如下pp一双方所签《协议》的效力问题本院认为双方所签《协议》有效一从工商登记材料反映涉诉房产鹤韵酒楼的经营形式为周兵等二人为经营者的家庭共同经营模式双方签定《协议》的地点是在周兵之妻杨永庆经营的鹤韵食府当时除傅言城与周兵二人外杨永庆及杨满丽均在食府里从再审中调取的鹤韵食府的工商登记材料反映双方签订《协议》时鹤韵食府也是以杨永庆为经营者的家庭经营模式《协议》上盖有鹤韵食府的印章与傅言城主张的其认为此印章代表了周兵全家的意愿能够相互印证二本案涉诉房屋的四名共有人是夫妻父母子女的特殊身份关系四人是生活在一起的家庭成员周杨及杨满丽作为儿女在签订协议时虽都已成年但还未独立生活周杨当时在当兵杨满丽当时在读大学其生活还依附其父母三双方当事人签订《协议》并不是简单的突发行为而是经过了一段时间的协商议价的过程《协议》的内容是两个平等主体的真实意思表示并不违反相关法律规定基于以上查明的事实对傅言城确有理由相信周兵代表了全家人的意愿而出售涉诉房产的主张本院予以采信《中华人民共和国合同法》第四十九条规定行为人没有代理权超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同相对人有理由相信行为人有代理权的该代理行为有效本案中傅言城虽然知道转让的涉诉房产为共有但从本案的以上客观事实分析傅言城确有理由相信周兵的处分是共有人的共同意思表示据此本院认为应认定周兵与傅言城双方所签《协议》有效虽出卖人周兵最终不愿履行《协议》但不能因此而否认买卖协议的效力pp关于傅言城提出的《指纹鉴定申请》本院认为鉴定的结果与本案的事实认定没有直接的因果关系不影响本案的实体处理故不需在再审过程中进行鉴定pp二双方的过错及责任应如何认定和承担双方签订《协议》后周兵及三名第三人收取了傅言城支付的购房预付款傅言城依《协议》约定贷款贷款到位后周兵最终不同意出售涉诉房产周兵未按《协议》约定履行义务的行为构成违约应承担由此产生的法律责任据此周兵申请再审认为其与傅言城所签《协议》无效原审法院判决其承担违约金50万元没有事实和法律依据的主张及理由不成立本院不予支持原审判决由周兵向傅方城支付50万元的违约金并无不当50万元的违约金也足以弥补傅言城的损失故对原审的实体判决本院予以维持pp综上原判适用法律及说理不当再审应予纠正但原审实体判决适当再审予以维持据此本案经本院审判委员会讨论决定依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款《中华人民共和国合同法》第四十九条第一百零七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法审判监督程序若干问题的解释》第三十三条三十七条之规定判决如下pp维持云南省大理白族自治州中级人民法院2011大中民终字第273号民事判决pp本判决为终审判决pp若负有义务的当事人未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息pp若负有义务的当事人不自动履行本判决享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后的两年内向云南省鹤庆县人民法院申请执行pp审　判　长　包靖秋pp审　判　员　吴立宏pp代理审判员　高晶晶pp二O一三年七月二十四日pp书　记　员　吴雪娇p