房产企业纳税风险防范

null房地产企业纳税风险防范房地产企业纳税风险防范主讲张辉讲解大纲讲解大纲一筹建期间的纳税风险二建设期间的纳税风险三内部认购以后的纳税风险四交付使用以后的纳税风险五合作建房的特殊考虑六售后回租的特殊考虑筹建期的纳税风险筹建期的纳税风险国税发1995153号关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的通知企业领取营业执照一般意味着筹建期的开始开始归集各种开办费用不考虑是否办理税务登记企业取得发改委的立项文件就意味着筹建期间的结束必须分别确认管理费用财务费用营业外收入营业外支出等不考虑是否开工建设筹建期的纳税风险续1筹建期的纳税风险续1检查要点1是否存在不规范的票据贯穿于整个检查过程2是否存在延长筹建期情况3是否存在抽逃资本的情况筹建期的纳税风险续2筹建期的纳税风险续2中华人民共和国公司法第二十六条有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十也不得低于法定的注册资本最低限额其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足筹建期的纳税风险续3筹建期的纳税风险续3如果将尚未投入使用的资金拆借给其他法人或自然人不论是否收取利息均应征收营业税等1995关于印发《营业税问题解答之一的通知》第10问2000关于企业财产损失税前扣除问题的批复2003关于企业与其关联企业之间的业务往来相应调整问题的批复筹建期的纳税风险续4筹建期的纳税风险续4国税函1991326号国家税务总局关于外商投资企业利息列支问题的批复投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的外商投资企业对外借款所发生的利息相当于投资者实缴资本与在规定期限内应缴资本的差额应计付的利息在计算企业应纳税所得额时不予列支只适用于外资企业内资企业只能参照建设期间的纳税风险建设期间的纳税风险主要关注是否存在虚报亏损问题1土地拆迁票据问题2建设用地的摊销问题3建设用地的税金问题4业务招待费的扣除问题5拆借资金利息的问题建设期间的纳税风险续1建设期间的纳税风险续11997关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复拆迁法人所有的房屋必须取得其开具的地税发票一般不需要扣缴营业税拆迁自然人含农民所有的房屋必须扣缴营业税和个人所得税建设期间的纳税风险续2建设期间的纳税风险续22001企业会计准则无形资产无形资产指企业为生产商品提供劳务出租给他人或为管理目的而持有的没有实物形态的非货币性长期资产房地产企业持有建设用地不符合无形资产的定义因此不应该将取得的土地使用权的价值计入到无形资产科目在尚未开工建设前计提摊销而应该直接计入到开发成本科目不允许在开工建设前计提摊销建设期间的纳税风险续3建设期间的纳税风险续31989关于土地使用税若干具体问题的补充规定六关于对房地产开发公司建造商品房的用地应否征税问题　房地产开发公司建造商品房的用地原则上应按规定计征土地使用税但在商品房出售之前纳税确有困难的其用地是否给予缓征或减征免征照顾可由各省自治区直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定建设期间的纳税风险续4建设期间的纳税风险续4财政部1999文《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》中第十三条规定

企业在当年无营业收入或取得少量营业收入但发生业务招待费的经主管财政机关批准后方可按当年完成房地产开发工作量的60预计营业收入并在下列限额内据实列入待摊费用预计收入1500万元以下的051500万元到5000万元的035000万元到1亿元的02超过1亿元的01自出售开发产品实现收入的年度开始将待摊的业务招待费在3-5年内分期摊入管理费用建设期间的纳税风险续5建设期间的纳税风险续5国税发〔2006〕31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知1开发企业取得的预售收入不得作为广告费业务宣传费业务招待费等三项费用的计算基数至预售收入转为实际销售收入时再将其作为计算基数2新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的与建造销售开发产品相关的广告费业务宣传费和业务招待费可以向后结转按税收规定的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 扣除但结转期限最长不得超过3个纳税年度建设期间的纳税风险续6建设期间的纳税风险续6因此可以说在建设期间在计算所得税亏损时不允许列支上述三项费用即减少了申报的亏损数一般情况下为可抵减的时间性差异外资所得税法没有明确的规定应视同为参照财务会计 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 执行即先记入到待摊费用待实现销售收入后再转入到管理费用时间要求比照3年执行建设期间的纳税风险续7建设期间的纳税风险续7国税函20031114号关于企业贷款支付利息税前扣除标准的批复《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定纳税人向非金融机构借款的利息支出不高于金融机构同类同期贷款利率计算的数额以内的部分准予扣除按照中国人民银行规定金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率因此金融机构同类同期贷款利率包括中国人民银行规定的基准利率和浮动利率建设期间的纳税风险续8建设期间的纳税风险续8《 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 法》规定的形式要件和实质要件1借款必须签订书面合同注明币种用途数额利率期限和还款方式等条款2借款的利息不得预先在本金中扣除利息预先在本金中扣除的应当按照实际借款数额返还借款并计算利息建设期间的纳税风险续9建设期间的纳税风险续9涉及的主要财务和税收问题1必须反映的短期借款科目不超过12个月或长期借款科目12个月或以上2必须采用权责发生制原则计提利息3短期借款利息必须计入到财务费用一般不考虑利息的资本化问题4长期借款利息必须计入到长期借款一般需要考虑利息的资本化问题建设期间的纳税风险续10建设期间的纳税风险续10关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答7国税发〔2006〕31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用属于成本对象完工前发生的应配比计入成本对象属于成本对象完工后发生的可作为财务费用直接扣除超过规定利率的利息直接在计提时纳税调整以后年度不需要调整开发成本建设期间的纳税风险续11建设期间的纳税风险续111994国家税务总局关于若干征税问题的通知72002关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知2006关于纳税人销售自产建筑防水材料并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知2006关于劳务承包行为征收营业税问题的批复2006关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通

知石材加工承包石材加工承包国税函[1999]940号《国家税务总局关于石材加工企业承包建筑 装饰工程 工程联系单装饰doc工程联系单装饰建筑装饰工程预算定额工程联系单装饰工程变更单增减项单 征税问题的批复》　　石材加工企业销售石材并负责安装工程作业的按照《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定对其取得的收入应在征收增值税的同时按照建筑业税目征收营业税注增值税的计税依据不包括安装费营业税的计税依据包括安装费特殊纳税地点问题特殊纳税地点问题财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税200316号六关于纳税地点问题三在中华人民共和国境内的单位提供的设计包括在开展设计时进行的勘探测量等业务下同工程监理调试和咨询等应税劳务的其营业税纳税地点为单位机构所在地内部认购以后的纳税风险内部认购以后的纳税风险1变相广告费的检查2定金和订金的检查3预征所得税的时间4预征所得税的计算5预征所得税的前提6会计处理规范的检查内部认购以后的纳税风险续1内部认购以后的纳税风险续11998关于房地产广告发布暂行规定2002关于进一步加强房地产广告管理的通知取得预售许可证前变相发布的广告应按照业务宣传费的标准扣除内部认购以后的纳税风险续2内部认购以后的纳税风险续2《中华人民共和国担保法》摘要第八十九条　当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保债务人履行债务后定金应当抵作价款或者收回给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还定金订金不是一个规范的法律术语只是约定俗成的称呼目前没有一个规范的定义内部认购以后的纳税风险续3内部认购以后的纳税风险续3一开发商保留的时间1定金大定的保留时间相对较长但一般不超过30天2订金小订的保留时间相对较短一般超过三天但短于10天二开发商收取的金额1定金不得超过主合同标的额的202订金一般不超过主合同标的额的5‰内部认购以后的纳税风险续4内部认购以后的纳税风险续4三经济利益流入的可能性1定金大定一般为基本确定大于95但小于1002订金小订一般为很可能大于50但小于等于95四取消购房意向的后果1订金必须返还给购房者2定金一般不再返还给购房者因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人内部认购以后的纳税风险续5内部认购以后的纳税风险续51定金一般会形成预收款符合预售款的性质因此在收取定金时可以预征营业税和所得税而不是定金转作预收款时再预征营业税和所得税18问2交付定金的购买者不履行购房义务而被开发商没收或不再返还的定金会计处理一般计入营业外收入不征收营业税内部认购以后的纳税风险续6内部认购以后的纳税风险续63订金的实质是预付款金额一般小于定金是否流入企业的具有不确定性不符合预收款的性质不得预征营业税和所得税订金一般反映在其他应付款科目不反映在预收账款科目代收的按揭费用反映在其他应付款科目也不预征营业税和所得税内部认购以后的纳税风险续7内部认购以后的纳税风险续7国税发199486号关于经营房地产收入纳税义务发生时间的通知1收到预收账款时按月预征营业税2交付使用不动产时会计确认销售收入修改实施收入准则后要求相关的成本能够可靠的计量因此会计确认收入的时间由推迟至办理工程结算和财务决

算时内部认购以后的纳税风险续8内部认购以后的纳税风险续8中华人民共和国建设部令2004第131号《城市商品房预售管理办法》56是否属于违法预售房地产应该由当地的房地产开发管理部门来确定税务机关即使证据确凿也不能界定收取的款项为非法收入不计算缴纳营业税和所得税实际过程中应按照企业在不同阶段认购和预售取得的预售款预征所得税但有关行政部门判定该收入为非法收入除外内部认购以后的纳税风险续9内部认购以后的纳税风险续9国税发〔2006〕31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知二五开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的其销售开发产品时向银行提供的保证金担保金不得从销售收入中减除也不得作为费用在当期税前扣除但实际发生损失时可据实扣除内部认购以后的纳税风险续10内部认购以后的纳税风险续10国税发[1995]153号关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知当年应预征的所得税当年预售收入×营业利润率―尚未弥补的亏损×法定税率注1营业利润率一般为10或15注2尚未弥补的亏损仅限于预售当年以前年度的亏损也不包括预售当年的亏损注3其他业务利润和营业外收益不预征所得税但应抵减当年发生的期间费用内部认购以后的纳税风险续11内部认购以后的纳税风险续11国税发〔2006〕31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知在不考虑投资收益的情况下当期预计的应纳税所得额当期实际的预售款含定金×预计计税毛利率–期间费用其他业务利润营业外收益补贴收入其他应税损益调整当期应预征的所得税当期预计的应纳税所得额–尚未弥补的亏损×法定税率内部认购以后的纳税风险续12内部认购以后的纳税风险续12预征所得税的前提条件是收入成本费用中的一项或多项不能准确核算不能按照所得税的一般办法进行查帐征收只有采取查定征收的办法征收所得税但与一般的查定征收不同的是上述收入成本费用事后能够准确核算时可以申请按照实际利润与原查定利润的差额申请退税或抵税内部认购以后的纳税风险续13内部认购以后的纳税风险续13一般的说房地产企业的收入和期间费用在开发过程和销售过程都可以准确核算但工程成本的核算由于专业性较强即使企业财务人员也很难做到准确核算实际工作中都借助会计师事务所中的造价工程师来具体计算对外出具工程结算报告作为与建筑安装企业结算工程价款的依据同时依据财务决算报告核算开发总成本和单位开发成本内部认购以后的纳税风险续14内部认购以后的纳税风险续14注进行工程结算的时间法律没有强行规定由建筑工程的建设方甲方和施工方乙方自行协商确定所以税务机关无权要求企业限期进行工程结算和财务决算但是房地产企业在向税务机关出具工程结算和财务决算报告之前不得停止预征所得税不考虑建筑工程是否达到预定可使用状态内部认购以后的纳税风险续15内部认购以后的纳税风险续15房地产项目达到竣工交付状态即房屋的使用权发生了转移应停止预征所得税注个别地方税务机关要求现房的销售成本如果不能够可靠的计量仍然按照预计利润率计算营业利润预征所得税可靠计量的一般标志是办理了工程结算和财务决算手续内部认购以后的纳税风险续16内部认购以后的纳税风险续16国税发〔2006

〕31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知二实际工作中当企业的实际毛利率高于预计计税毛利率时开发商失去办理财务决算的积极性税务机关才介入核算成本并不是说税务机关一定要介入核算成本内部认购以后的纳税风险续16内部认购以后的纳税风险续16财政部关于对企业会计制度有关问题的复函财会便[2002]53号四关于房地产开发企业销售收入确认问题我们认为《企业会计制度》中已作出规定即在没有建造合同的情况下房地产开发企业开发商品房对外销售收入的确定应满足商品销售收入确认的四项条件在未满足四个条件的情况下不得确认为收入内部认购以后的纳税风险续18内部认购以后的纳税风险续18《企业会计制度》第八十五条销售商品的收入应当在下列条件均能满足时予以确认1企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方2企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权也没有对已售出的商品实施控制3与交易相关的经济利益能够流入企业4相关的收入和成本能够可靠地计量内部认购以后的纳税风险续16内部认购以后的纳税风险续16从上述文件我们可以得出结论房地产开发公司在办理工程结算和财务决算以前会计账簿上不可能出现商品房销售收入即主营业务收入为零这是行业的特殊性决定的不能按照税法的预计毛利率分别确认主营业务收入和主营业务成本预售的房款只能长期记录在预收账款科目缴纳的营业税也只能长期反映在应交税金应交营业税的借方内部认购以后的纳税风险续20内部认购以后的纳税风险续20在不考虑以前年度亏损的情况下对于外资企业来说预征所得税的所得额与年度申报表申报的利润或亏损无关即取得预售收入必须缴纳所得税对于内资企业来说预征所得税的所得额与年度申报表申报的利润是一致的即取得预售收入不一定能够缴纳所得税注预计计税毛利作为其他纳税调整增加项目处理交付使用后的纳税风险交付使用后的纳税风险1检查后续收入的完整性2检查是否转让汽车车位3检查是否存在视同销售情况4检查是否存在对外出租情况5其他需要关注的事项交付使用后的纳税风险续1交付使用后的纳税风险续1国税发200631号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知开发企业代有关部门单位和企业收取的各种基金费用和附加等凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的应按规定全部确认为销售收入凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门单位开具发票的可作为代收代缴款项进行管理建议由物业公司代收各种基金费用和附加不涉及营业税和所得税交付使用后的纳税风险续2交付使用后的纳税风险续2补贴收入应重点检查电话宽带等通信运营商给予房地产企业的佣金佣金的计算不仅与办理的户数有关还与业主的缴费金额有关其他业务收入应关注房屋外墙面的广告位使用权收入和楼宇小区的命名权收入一般情况收入属于开发公司而不是属于物业公司或全体业主交付使用后的纳税风险续3交付使用后的纳税风险续3销售精装修房屋检查要点1是否单独签订装修合同2销售方和装修方是否为同一主体3装修款是否单独开具发票或收据4装修款是否作为按揭借款的组成部分5装修款的标准是否合理2007关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复交付使用后的纳税风险续4交付使用后的纳税风险续4地上停车位和按照地下人防设施报建的停车位产权

属于全体业主因此开发商转让的是使用权不能预征所得税按照经营性地下设施报建的停车位产权属于开发商因此开发商既可以转让使用权也可以转让所有权但如果转让所有权应预征所得税交付使用后的纳税风险续5交付使用后的纳税风险续5《中华人民共和国合同法》第214条　租赁期限不得超过二十年超过二十年的超过部分无效租赁期间届满当事人可以续订租赁合同但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年交付使用后的纳税风险续6交付使用后的纳税风险续62004关于有价消费卡征收营业税问题的批复2005关于营业税若干政策问题的批复2004关于房屋附属设施有关契税政策的批复2005关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知交付使用后的纳税风险续7交付使用后的纳税风险续7产权如果属于全体业主开发商将其对外租赁则应推定为全体业主对开发商的捐赠计算所得税时应按照租赁收入扣除销售税金后的余额并入到当期的应纳税所得额不扣除折旧原因是开发成本已经分摊给全体业主否则会形成重复扣除交付使用后的纳税风险续7交付使用后的纳税风险续7产权如果属于开发商由于尚未转作经营性固定资产或无形资产开发商将其对外租赁计算所得税时应按照租赁收入扣除销售税金后的余额并入到当期的应纳税所得额不扣除开发成本但对外转让时按照原始成本扣除2003中国移动香港有限公司内地子公司缴纳企业所得税有关问题的通知2003关于中国移动通信集团公司有关所得税问题的通知交付使用后的纳税风险续8交付使用后的纳税风险续8国税发〔2006〕31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠赞助职工福利奖励对外投资分配给股东或投资人抵偿债务换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为应视同销售于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利时确认收入或利润的实现注房地产开发企业在开发项目立项时作为自用或经营性的资产可以作为自建固定资产不作视同销售处理但在交付使用时必须按照成本价转作固定资产交付使用后的纳税风险续9交付使用后的纳税风险续9国税发〔2006〕31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知开发企业将开发产品先出租再出售的凡将开发产品转作固定资产的其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现出售时再按销售固定资产确认收入的实现凡未将开发产品转作固定资产的其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现出售时再按销售开发产品确认收入的实现1999关于出售或租赁房屋使用权是否征收契税问题的批复2003关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知交付使用后的纳税风险续10交付使用后的纳税风险续101995关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复1拆迁安置返还的面积内房屋按照成本价计征营业税即不确认安置差价2拆迁安置返还的超面积房屋按照同期售价计征营业税即需要确认安置差价注拆迁时没有确认拆迁建筑物的增值交付使用后的纳税风险续11交付使用后的纳税风险续112002关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复注拆迁时确认了拆迁建筑物的增值按照增值后的金额计入到开发成本面积内的部分不预征所得税超面积的部分预征所得税2005关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知