租赁合同纠纷知识总结

<h1>&nbsh1;</p> <p>租赁 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 纠纷知识的总结</p> <p> </p> <p>一、租赁合同的概念、特征</p> <p>1、租赁合同的概念租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同，交付租赁物的一方为出租人，接受租赁物的一方为承租人。</p> <p>2、租赁合同的特征</p> <p>(1)租赁合同是转移财产使用、收益权的合同。租赁合同是以承租人一方取得承租物的使用收益为目的，因而租赁合同仅转移标的物的使用收益权，不转移所有权，在租赁合同终止时，承租人要返还租赁物。这是租赁合同区别于 买卖合同 二手车买卖合同 免费下载二手设备买卖合同协议免费下载房屋买卖合同下载房屋买卖合同免费下载车位买卖合同免费下载 等转移财产所有权合同的根本特征。</p> <p>(2)租赁合同是以特定的非消耗物为标的的合同。租赁合同终止后，承租人必须把租赁物返还给出租人，正是租赁合同的性质决定了租赁合同的标的物只能是特定的非消耗物。</p> <p>(3)租赁合同为诺成、双务、有偿合同。租赁合同自当事人双方达成协议时成立，不以租赁物的实际交付为合同的生效要件，故租赁合同为诺成性合同。租赁合同当事人双方既享有一定权利，也承担一定义务，双方的权利相对应，所以租赁合同为双务合同。在租赁合同中，任何当事人一方从对方取得利益，均须支付一定的代价。出租人通过转让租赁?使用、收益权而获取租金，承租人则通过支付租金而取得租赁占有、使用、收益权，因此租赁合同是有偿合同。</p> <p>(4)租赁合同是一种具有确定期限的合同。租赁合同是出租人将其财产的使用权、收益权临时转让给承租人，因此租赁合同具有临时性的特征。租赁物的使用价值是有一定期限的，如果租赁期过长，既与临时让渡物的使用、收益目的不符，也容易就物的返还状态发生争执，甚至使物的使用价值丧失殆尽。因此合同法规定租赁期限最长不得走过20年。</p> <p>(5)租赁合同具有某些物权特征，租赁合同本质上是一种债权，没有对抗第三人的效力，但为了保护稳定的经济法律关系，平衡当事人的利益，出现了租赁权物权化的趋势。一是确立了买卖不破租赁原则。二是确立了不动产承租人的优先购买权。</p> <p>二、房屋租赁纠纷的调解要点房屋租赁合同是租赁合同中最普遍的租赁形式。实务中常见的房屋租赁纠纷主要有解除租赁关系纠纷、房屋租金纠纷、房屋修缮纠纷、侵害承租人优先购买权纠纷等。</p> <p>1、解除租赁关系纠纷。解除租赁关系纠纷是指一方提出解除租赁关系，而另一方不同意由此发生的纠纷。承租人要求解除租赁关系的包括以下几个方面：</p> <p>(1)当事人对租赁期限约定不明确或没有约定，且事后又不能达成一致的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。承租人提出解除租赁合同的，应予支持。</p> <p>(2)租赁房屋危及承租人安全或健康的，承租人可随时解除合同，出租人以承租人在订约时期明知房屋存在质量问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 为由抗辩的，不予支持。</p> <p>(3)因不可归责于承租人的事由，致使房屋人事部或部分灭失，不能实现合同目的，承租人提出解除合同的，应予支持。出租人要求解除租赁关系，包括以下几个方面：</p> <p>(1)对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，承租人在合理期限内通知承租人后，要求解除房屋租赁合同的，应予准许。</p> <p>(2)出租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借，或利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的，或累计6个月不交租金的，出租人要求解除租赁合同的应予支持。</p> <p>(3)承租人未经出租人同意，擅自改、扩建承租房屋或擅自改变承租房屋的用途，损害出租人利益的，出租人要求解除租赁合同的应予支持。</p> <p>(4)承租人以个人名义承租房屋，在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。这是合同法规定的同居人的租赁权。出租人在承租人死亡后，剥夺同居人依原租赁合同的租赁权，要求解除合同，收回房屋的，不予支持。</p> <p>2、房屋租金纠纷。租金纠纷主要是双方因为租金的数额、 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 和交付期限发生争执。租金可由双方当事人协商确定，出租人违反约定，擅自提高租金，出租人拒绝交纳的，应予支持。出租人应按约定的时间交付租金，出租人拖欠租金的，出租人有权要求其补交，出租人累计6个月平交房租的，出租人不仅有权要求其补交，而且有权解除房屋租赁合同。</p> <p>3、房屋修缮纠纷。租赁房屋需要维修时，承租人可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未尽维修义务的，承租人可自行维修，承租人就此请求出租人给付维修费用的，应予支持。出租人未经出租人同意擅自将承租的房屋翻修、改建、扩建、拆除或其他使房屋受损影响房屋质量的行为，不予准许。出租人要求恢复原状或赔偿损失的，应予支持。</p> <p>4、转租纠纷。未经出租人同意，承租人擅自将房屋转租他人的，属严重违约行为，出租人要求解除合同的，应予支持。</p> <p>5、侵害承租人优先购买权纠纷。出租人的优先购买权是指租赁期间当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。承租人的优先购买权的构成要件包括：</p> <p>(1)出租人要出买租赁房屋。</p> <p>(2)出卖行为发生在租赁期间。</p> <p>(3)出租人出卖房屋的，应提前通知承租人。(4)承租人仅存同等条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等。</p> <p>(5)承租人应在合理期限内行使优先购买权。承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失。如果出租人在卖房屋未通知承租人，或在同等条件下未将租赁房屋卖于出租人而侵害承租人优先购买权的，承租人由此要求宣告该房屋买卖无效的，应予支持。</p> <p>三、调解租赁合同纠纷应注意的几个问题</p> <p>1、买卖不破租赁原则买卖不破租赁是　租赁期间出租人将租赁物转让给第三人的，租赁合同对于受让的第三人继续有效。买卖不破租赁是租赁权物权化的具体表现。《合同法》第229条就此作了规定，即：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。它的构成要件包括</p> <p>(1)租赁物在租赁期间发生所有权变动。这里所有权变动的情形包括买卖、继承、赠与等。</p> <p>租赁合同纠纷</p> <p>对房屋租赁合同效力认定问题</p> <p>出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：</p> <p>(一)审查合同的主体是否适格。</p> <p>即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。</p> <p>(二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。</p> <p>但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，不得出租的房屋有：</p> <p>1、未取得产权或者经营管理权的;</p> <p>2、产权有争议或者产权受到限制的;</p> <p>3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;</p> <p>4、属于违章建筑的;</p> <p>5、不符合安全标准的;</p> <p>6、已抵押，未经抵押权人同意的;</p> <p>7、法律、法规禁止的。</p> <p>而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：</p> <p>(一)未依法取得房屋所有权证的;</p> <p> (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;</p> <p>(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;</p> <p>(三)审查是否进行过登记备案。</p> <p>1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》，都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。</p> <p>简言之，非经登记备案，未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。分析作此立法的目的，应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。</p> <p>有人认为，房屋租赁登记制度没有存在的必要了，经济的发展和交易日益频繁，一切交易手续应越简便越好，登记制度会制约交易的进行。此论回避了房屋的特殊性，房屋作为不动产有其自身的特征，与一般流通物不同，房屋交易应有权属登记备案，房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让，当然也应予以登记备案。</p> <p>还有人认为，现行合同法在规范租赁合同内容及出租人义务时，并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触，以及新法吸收旧法的原则，房屋租赁可以不进行登记备案。这种说法似乎有道理，但分析一下也站不住脚。</p> <p>合同法关于租赁的规定仅是范指而已，包括房屋，也包括其他财产的租赁。但房屋的租赁，作为一种特殊财产有特别法规来规定，并不违背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时，优先适用房屋租赁专门法规。实际上，合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定，并没有否定有要求办理租赁登记手续的必要性，也不存立法价值的抵触问题。所以，笔者认为，没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的，租赁合同是无效的。</p> <p>(四)审查房屋租赁合同的内容是否合法。</p> <p>在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3%计，因其滞纳金过高，导致滞纳金的约定无效。有人认为：只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形，承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。此外，还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动，若是，则在出租人明知情况下，租赁合同无效。</p> <p>承租人对房屋进行的装修，在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理</p> <p>(一)对承租人装修物价值的认定。</p> <p>承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的，在房屋租赁合同中，一般均规定，装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为，首先应由租赁双方对装修物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省减少损失;如果协商不成，则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧，房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符，故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。</p> <p>(二)对承租人装修物的处理及补偿。</p> <p>装修物在法律上属于添附物。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第86条对添附物的规定是：非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按照约定办理;没有约定又协商不成的，能够拆除的可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定，最高法院的司法解释又过于笼统，所以在审判实践中难以把握。对承租人装修物的处理及补偿主要可以从以下几方面考虑：</p> <p>1、房屋租赁合同合法有效，因出租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修形成的装修物，如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估，并归出租人承顶;若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除，不能拆回的，进行评估，其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。如果是承租人的过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。</p> <p>2、房屋租赁合同合法有效，因承租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修及形成的装修物，若是征得出租人同意或者按照合同约定的承租目的而合理添置的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物进行评估，其装修物损失由出租人对承租人作适当的补偿。若出租人不同意装修或承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定的又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，其装修物无偿归出租人所有，因承租人有过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。解除房屋租赁合同纠纷的处理</p> <p>合同必须严守，是合同法上的一项基本原则。但是，当事人可依合同约定或者法律规定而享有解除权，以便从合同的束缚中解脱出来。</p> <p>在房屋租赁合同关系中，除当事人约定外，根据《合同法》的有关规定，双方在以下情形下享有合同解除权：</p> <p>1.承租人的解除权。在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵)，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。《合同法》第二百三十三条规定仅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵达到危及承租人的安全或者健康的程度。我们认为，对于租赁房屋的瑕疵，不论是物的瑕疵还是权利瑕疵，只要符合《合同法》第九十四条第(四)项规定，承租人可以主张解除合同。对于承租人因租赁房屋存在瑕疵而主张解除合同的，应满足以下要件：</p> <p>(1)承租人的使用收益受到的障碍必须达到严重程度。但是，如果租赁房屋对于承租人有特别利害关系的，则该障碍即使未达到严重程度，也应允许承租人解除合同</p> <p>(2)出租人不于催告的期限内进行修缮。但在修缮为不可能或者虽有可能但于承租人已无利益的，则无需催告即可主张解除合同。《合同法》第二百三十三条规定的用语是可以随时解除。但应注意的是，其前提是租赁房屋的瑕疵已达到危及承租人(包括同住人)的安全或者健康的程度。在此种情形下，即使承租人订立合同时明知该租赁房屋存在瑕疵，也不影响其解除合同。这一点与一般的合同解除规则不同，其立法理由在于要绝对保护人的生命与健康。对此条作相反解释，就是，如果租赁房屋的瑕疵不会导致危及承租人的安全或者健康的，而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的，承租人将不得主张解除合同。</p> <p>2.出租人的解除权。包括：(1)承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。《合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。</p> <p>(2)承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。</p> <p>(3)承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。《合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。</p> <p>3.双方均有的解除权。不定期的房屋租赁合同，双方均可以随时解除合同。《合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。实践中，因房屋租赁合同的解除而发生的纠纷也比较多。处理此类纠纷时，应注意：</p> <p>1.当事人有约定的，从其约定;没有约定的，则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同，否则，将构成违约。</p> <p>2.合同的解除，并非因符合解除条件而当然发生，而应以有解除权的一方行使为必要。这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同。前者是因法定或约定的条件成就而享有形成权，其效力的发生以实际行使解除权为必要;后者则因约定(不可能是法定)条件成就，而当然发生合同消灭的效力。行使解除权，根据《合同法》第九十六条规定，应以通知的方式。但亦不妨碍以诉讼的方式来行使，因为起诉本身可以视为一种通知。</p> <p>3.要严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同;在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力，相反，构成违约。其他的合同 范本 协议范本下载族谱范本下载临帖范本下载公司章程范本下载监理月检范本下载 推荐：停车场租用合同场地租赁合同范本土地租赁合同范本房屋租赁合同纠纷</p> <p>近年来，经常发生因不了解租房合同引起的纠纷，本站特别送上这份《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，为各位解答下这个问题</p> <p>第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。</p> <p>乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。</p> <p>当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。</p> <p>【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。</p> <p>本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的城中村内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。</p> <p>依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。</p> <p>关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。</p> <p>第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。</p> <p>【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。</p> <p>否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处一审法庭辩论终结前不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。</p> <p>第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。</p> <p>租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。</p> <p>【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。</p>