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 2013年6月湖州龙溪翡翠项目商业定位方案

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2013年6月湖州龙溪翡翠项目商业定位方案

龙溪翡翠湖州龙溪翡翠项目商业定位方案June2013 城市概况 市场调研 物业分析 商业 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 目录城市概况城市区位分析湖州地处浙江省北部东邻上海南接杭州西依天目山北濒太湖苏浙皖三省交接处湖州山水清远景色秀美北傍太湖浩渺烟波西倚天目苍山竹海市内楼厦林立风貌清新乡间小桥流水景色如画湖州有着悠久的历史和古老的文化自楚春申君筑菰城至今已有2300多年的历史素有"丝绸之府鱼米之乡文物之邦"之称山水秀美人杰地灵湖州是个好地方湖州是浙北重要的中心城市之一根据2010年全国人口普查结果湖州市常住人口达289350万人其中户籍人口约260万人市区人口约110万湖州人口构成以本地居民为主与长三角发达地级市相比湖州外来人员所占比例相对较低湖州位于浙江北部现辖德清长兴安吉三县和吴兴南浔两区总面积5817平方公里其中市区面积1587平方公里人口108万人中心建成区面积79平方公里东西长度120公里南北宽度90公里湖州地理位置良好交通网络发达湖州市区内有318国道和申苏浙高速公路横穿东西104国道和杭宁高速公路纵贯南北长湖申运河宣杭铁路贯穿境内并临近上海虹桥及杭州笕桥空港和上海港宁波港湖州是该地区重要的商品集散地和交通要道货运交通优势十分明显湖州在长三角经济圈中东隔嘉兴而临上海西北邻常州而近南京南接杭州北与苏州无锡隔太湖相望是江浙皖沪三省一市毗邻地区重要的商品集散地和水陆运输要塞湖州城市发展时逢良好的战略机遇国家长三角区域规划将湖州确定为一核六带和泰州常州无锡湖州南北发展轴的节点城市并对湖州提出了加强区域性综合运输枢纽建设拓展长三角地区向中西部地区辐射带动功能建成连接南京与杭州之间的中心支点等要求使湖州成为长三角区域规划中具有重要战略意义的区域高铁时代宁杭城际高铁2013年7月已开通运行湖州到杭州的高铁运行时间仅为20分钟到南京也缩短为一小时以内湖州区位优势将得以大幅提升另外合肥湖杭州铁路湖苏沪城际铁路等干线的规划建成将带动湖州进入高铁时代为湖州充分发挥连接南京与杭州之间的中心支点节点功能提升战略地位带来新机遇南京杭州上海湖州湖州市位于宁湖杭沿线发展带与沿湖发展带上湖州城市规划发展方向及目标湖州是太湖南岸中心城市省级历史文化名城围绕十二五规划发展的增强三力奋力崛起之战略部署目标发展成为长三角地区现代化工贸城市及富饶秀美宜居乐活的现代化生态型滨湖大城市生态旅游城市城市发展方向东扩西拓北进南控中间完善形成一城一区和五个功能片区的城市结构一城一区 一城中心城 一区南太湖旅游度假区五个功能片区 中心区市级金融商贸文化娱乐和居住 东部片区科研商贸一类工业和居住 西部片区二三类工业仓储和交通运输枢纽 西北片区高教科研和居住 北部片区旅游度假区城市经济分析经济区位湖州在太湖南岸是国内唯一因湖而得名的城市在经济区位上被纳入上海两小时经济圈有利于承接上海等大城市的商业外溢和产业转移在产业区位经济特征上承接性大于辐射性产业体系以丝绸纺织建筑材料机械冶金为支柱的精细化工机电现代轻工新型纺织配套齐全的工业体系是国家级的精细化工生产基地目前纺织建材两大传统支柱产业稳步发展金属材料机电制造现代轻工三大特色优势产业正在做大做强生物医药电子信息环保节能三大高新技术产业也有较快发展2006年2008年2010年2012年2006年2012年产业结构图产业比重纺织建材行业两大产业产值占全市规模以上工业总产值比重分别为49电力热力机电制造两大行业发展迅猛2012年两大产业产值占全市规模以上工业总产值比重分别为342012年湖州行业比重图纺织业电气机械制造业其他电力热力与供应业家装建材业湖州国民生产总值及增长率单位亿元湖州城镇居民收入及增长率单位元2011年湖州市实现GDP1518亿元总体规模不是很高但近5年来每年平均保持10以上的增长速度经济发展非常迅速随着经济发展的提速湖州居民的人均可支配收入逐年增长城镇居民的收入水平很高2010年湖州人均可支配支出达到25572元和苏州相当而当年苏州市GDP总值达到9000亿元湖州为1300亿元苏州是湖州的7倍湖州经济总量一般但居民收入水平较高湖州中心城市商贸业发展总体布局湖州市中心城市商贸业发展总体发展格局为一核五极三带多区功能区即一个商贸发展的主核市级商圈五个商贸发展极特色商贸中心区域商圈三条商贸旅游观光带及多个商贸服务功能区共同构成湖州市中心城市商贸发展15的商圈格局体系湖州市中心城区商贸发展总体布局示意图湖州市中央商贸集聚区地理区域范围示意图中央商务商贸集聚区所覆盖的地理区域范围北至龙溪港城北大桥太湖路凤凰路南至红旗路小西街沿河线西至凤凰路杭长桥北路杭长桥东至北街外沿河线苕梁桥骆驼桥务前河桥临湖桥龙溪港其中苕溪西路劳动路-红旗路人民路沿线所覆盖的中心区域将打造成功能齐全布局合理的开放式ShoppingMall销品茂湖州中央商务商贸集聚区布局规划定位为现代化滨水生态型的城市中央商务商贸集聚区将成为整个湖州商务商贸的主中心以及长三角区域与杭湖宁城市带内重要的商务商贸副中心区位太湖南岸浙北交通枢纽城市核心竞争力不足融入长三角都市圈速度缓慢人口城市吸引力不足导致外来人口导入较为缓慢经济综合经济实力在长三角处于中下游水平规模有限总体偏弱但人均收入较高产业纺织和建材为支柱产业私营企业为主交通高铁通车后交通效率逐步提高区位优势逐步体现规划未来发展重点在东部新区和西南分区生活追求一种安逸舒适闲散的生活状态消费能力较强综合实力和人口规模均有限属于典型的三线城市结论市场调研商圈调研中央商贸集聚区总体布局规划示意图2010年湖州市社会消费品零售总额已经突破400亿元全市商贸增加值年均增长12市县区的商贸中心聚集功能辐射功能区域特色得到充分显现商业特色街区的标志建筑得到充分体现基本形成与国际市场相衔接的现代流通管理体制和规范有序的现代市场体系湖州商业发展现状及未来商业网点规划依据未

2013年6月湖州龙溪翡翠项目商业定位方案1

来人口测算并结合现有商业网点资源2015年规划大型零售网点的数量与2008年相比增加10-12个具体是中心城市购物中心3个星际广场浙北大厦新世纪商城东吴国际广场大型综合超市增加5-6个社区型购物中心增加2-3个截至2010年末湖州市商业网点总面积达830万平方米人均商业面积260平方米其中纯商业面积270万人均面积085平方米本案处于湖州市中央商贸集聚区附 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 湖州市大型零售网点规划导引2015年前注数据来源于相关政府资料 编号 分区名称 人口等级万人 2008年已有大型零售网点 拟新增数目 新增大型网点业态类型 规划面积 规划空间选址 备注 1 中央商务商贸区 30-45 浙北大厦购物中心爱山广场等 星际广场浙北大厦新世纪商城东吴国际广场 整合现有业态打造开放式现代大型购物中心休闲购物新地标 整合现有50万平米 中央商贸区 重点提升 2 东部新区 10-20 无 2-4家 1-2家大型综合超市1-2家购物中心 5千-2万平米家 西山漾湖区 新建 3 西南新城 10-20 无 2家 一家大型综合超市一家购物中心 5千-15万平米家 二环南路 新建 4 太湖旅游度假区 5-10 无 1家 大型综合超市 5千平米 现代服务产业园 新建 5 织里工贸区 20 无 1家 大型综合超市 1万到15万平米 吴兴大道等 新建 6 南浔商贸区 30 浙北大厦华润万家 2-4家 1-2家大中型购物中心1-2家大中型综合超市 2-3万平米 城东新区或城西南林 整合与新建相结合浙北购物中心调研分析新浙北购物中心 新购物中心摒弃了传统商场的设计与定位采用ShoppingMall结合原有百货业态是浙北大厦对城市综合体概念的全新演绎目标是建立集购物休闲娱乐等多功能于一体的购物中心并使之拥有最齐全的商品品类高档的国际国内品牌优雅的购物环境以及优质的服务最终打造成为湖城规模最大档次最高的购物中心浙北购物123456概况项目定位品类分布业态布局设计亮点项目不足浙北购物中心位于湖城市中心东面与爱山广场隔街相望北靠公园路西邻铁佛寺南接新天地总建筑面积14万平方米其中浙北购物中心102万平方米酒店写字楼4万平米地下二层地面七层营业面积102万平方米停车位700余个浙北购物123456概况项目定位品类分布业态布局设计亮点项目不足中心定位建立集购物休闲娱乐等多功能于一体的购物中心并使之拥有最齐全的商品品类高档的国际国内品牌优雅的购物环境以及优质的服务最终打造成为湖城规模最大档次最高的购物中心浙北购物123456概况项目定位品类分布业态布局设计亮点项目不足 楼层 业态组合 B1 生活超市休闲餐饮名烟名酒高档滋补品 1F 国际名品名牌服饰名表化妆品珠宝配饰 2F 精品女装淑女装女士内衣化妆品星巴克 3F 少淑女装时尚女鞋女包配饰咖啡厅美甲 4F 商务男装名品男鞋箱包皮具育婴房 5F 运动配饰休闲服饰健身器材眼镜 6F 童装童品床品家饰工艺礼品内衣餐饮 7F 数码家电钟表文具浙北购物123456概况项目定位品类分布业态布局设计亮点项目不足整体业态布局运营模式联营租赁餐饮功能性品牌为租赁模式各楼层传统零售品牌以扣点的形式服饰类扣点在15-30百货黄金类在5-15左右浙北购物中心不管是品牌组合还是品牌布局都体现出它是一个以传统零售百货业为主的商场浙北购物123456概况项目定位品类分布业态布局设计亮点项目不足A一层设有圆形中庭三部观光电梯整个商场有8部垂直电梯每层有3组扶梯方便顾客购物B商场设有一站式服务中心和电子导航屏方便顾客查找所需品牌C商场顶部设计为圆形玻璃幕墙通透感较强D地下停车场采用升降式车库将空间利用最大化有700个停车位浙北购物123456概况项目定位品类分布业态布局设计亮点项目不足A中岛形象边厅化中岛允许竖2400mm的高柜使商场通透性大大降低渐而影响边厅品牌B动线无明显界定回环过多顾客易迷失方向C各别柜位位于动线支线未端无客流D品牌多为传统零售类品牌体验类业态较少使顾客驻留时间减少E专柜自身品牌过于突出特别是化妆品品类包柱过大弱化购物中心整体定位F收银位置过于隐蔽不方便顾客交费G商场扶手电梯上下不一致购物体验感较差H7楼由6楼分割而成6楼床品区顶部未吊顶厅房形象不佳7楼层高只有2米多比较压抑购物环境较差爱山广场调研分析爱山广场123456概况定位街区动线业态配比品牌运营项目优点不足之处项目南靠红旗路北靠苕溪路西接江南工贸大道东临人民路占地约1897万平米总建筑面积118万平米停车位500个整个广场有10幢单栋独立商业9个大小广场和庭院以年轻时尚为目标群体兼顾三口之家年龄在1640岁之间爱山广场123456概况定位街区动线业态配比品牌运营项目优点不足之处街区内的主要步行街爱山广场3456业态配比品牌运营项目优点不足之处12概况定位街区动线功能区块划分爱山广场3456业态配比品牌运营项目优点不足之处12概况定位街区动线人流车流导入分析爱山广场123456概况定位街区动线业态配比品牌运营项目优点不足之处以餐饮娱乐为主导服饰零售为辅从目前运营情况来看服饰品牌销售较差部分品牌已经撤场有levis销售月均不足7万元马克华菲等爱山广场123456概况定位街区动线业态配比品牌运营项目优点不足之处爱山广场物业自持只租不售一般为纯租金模式根据位置不同租金情况不同租金均价在29元天平米对于部分品牌如必胜客与肯德基为纯扣点模式租金为全年销售额的7-9爱山广场123456概况定位街区动线业态配比品牌运营项目优点不足之处服饰品牌一览爱山广场123456概况定位街区动线业态配比品牌运营项目优点不足之处餐饮品牌一览爱山广场123456概况定位街区动线业态配比品牌运营项目优点不足之处生活配套休闲娱乐爱山广场123456概况定位街区动线业态配比品牌运营项目优点不足之处A广场整体业态布局较为合理布局方式是主力店结

2013年6月湖州龙溪翡翠项目商业定位方案2

合各功能区块的形式来实现在各零售区块中均穿插了餐饮品牌聚拢人气B前期主力品牌招商不错必胜客肯德基一茶一坐85°C等爱山广场123456概况定位街区动线业态配比品牌运营项目优点不足之处A由于项目南北较长北面的业态相较于南面主力百货而言对人流拉动作用较小B步行街内绿化不足达不到聚客的效果C步行街的内景多为历史题材雕塑达不到聚集客流的作用星火百货地址湖州市志成路9-11号开业时间1978年定位中高档以年轻时尚消费群体为主力客群力求引领时尚走在潮流前沿结构6层B1-5F营业面积约2万平米B1舒馨馆主营羽绒服床上用品等1F名尚馆主营黄金珠宝化妆品女鞋名表等2F淑雅馆主营淑女装贵妇装文胸内衣等3F潮都馆主营少女装少淑装少女文胸饰品等4F俊士馆主营男士正装休闲装商务装等 5F乐活馆主营运动服饰休闲服饰童装童鞋儿童用品眼镜等世纪商城地址湖州市中径街12号开业时间2009年总建筑面积约55万平米立项时率先引入全球最新的商业地产模式创新性的融入Lifestyle Cneter生活商业中心这一领先理念目标打造为南浔首座集休闲购物餐饮娱乐酒店公寓为一体的大型综合性高档消费场所目前状况以餐饮娱乐为主的商业街形式爱山广场地址湖州市人民路368号开业时间2010年定位中高档是湖州目前唯一的一个综合性购物中心总建筑面积约145万平米其中地上建筑10万平方米地下建筑45万平方米设机动车位约500个爱山广场是湖州政府大刀阔斧的市政项目之一规划为步行商业区主力商铺区休闲餐饮区和公园绿地四个区块这里不仅云集了首次进入湖城的全国连锁品牌天虹百货必胜客味千拉面神采飞扬spr咖啡一茶一坐DQ等还有很多本地特色的小店目前状况人气很高是湖州市地标建筑天虹百货地址湖州市人民路368号爱山广场6-7号楼开业时间2010年定位中高档采取时尚百货品质超市生活餐饮的业态组合组合国内外知名品牌结构A楼7层B1-6FB楼5层1F-5F营业面积约4万平米代表品牌HM丝芙兰SephoraA楼B1超市烟酒茶休闲食品保健滋补品1F化妆品女鞋机器修鞋2F少女装饰品眼镜3F少女装内衣家居服饰品4F男装男士精品皮具箱包男鞋小电器改缝裤脚服装订做5F儿童用品家居用品床上用品文化用品6F健身房B幢1F首饰钟表钟表维修面包新语2F成熟女装女包饰品3F淑女装针织羊绒饰品4F休闲装5F健身器材体育用品新天地商贸中心地址湖州市榆树街42号开业时间2007年定位中低档是以商业与办公综合性产品其中商务办公楼曾创湖州建筑楼高之最结构3层总商业面积约5万平米项目规划时湖州新天地着力打造湖州第一个五星级商场以美式购物中心为尺度在浙江省内首开美式购物环境的先河目前状况除一楼品牌外内场均为小商品市场银泰商业大厦地址湖州市红旗路55号 开业时间2003年定位中高档结构7层B1-6F营业面积约25万平米B1为湖州最大的移动手机城和大光明眼镜1F为流行时尚女装少女装沿街知名品牌专卖店外围小吃一条街2F为小百货饰品鞋类箱包十字锈格子铺童装童鞋化妆品内衣女装3F为男装休闲外贸服饰4F为宏图三胞IT卖场时光隧道网吧5F为香港嘉乐迪量贩KTV娱乐休闲中心6F为自由领空网吧游戏厅翻斗乐儿童乐园玩具爱你宝贝儿童摄影可诺丹婷美颜美体眼镜店湖州银泰商业大厦是由湖州新城中城为主体的股份制企业投资的百货大楼与浙江银泰百货同名经营的又同是百货却没有一点血缘关系东吴国际广场地址位于湖州龙溪港东岸滨河路与劳动路交叉处市青铜路与飞凤大桥交界处预计开业时间2013年下半年定位中高档以时尚年轻的消费群体为主体力求通过丰富业态及规模优势取胜结构两个群楼东楼银泰城西楼开元酒店大厦为商务写字楼和酒店营业面积36万平方米总投资约30亿元由五星级酒店商业办公文化娱乐餐饮服务酒店式公寓等组成规划业态丰富有南太湖最大的国际影城南太湖国际溜冰场银泰城7万平米浙江开元名都大酒店豪华五星5万平方米总高度为288米将建成浙北地区第一高楼东吴国际平面区位6大定位主题1南太湖艺术长廊2西座顶层标志建筑3时尚T台风情街4龙溪港游艇码头水上乐园星光大道5南太湖最大的国际影城6南太湖国际溜冰场湖州的商业从最开始的住宅散铺集中市场到出现规模化的大型商业机构历经多年的发展和磨炼商业经营档次大有提升目前经营最为集中发展最为成熟的是以浙北大厦为核心的市中心红旗路江南工贸大街沿线商圈从商业形态来看湖州的商业还比较单一无论是占零售市场主要份额的浙北大厦还是星火百货观凤商城银泰商厦新天地商贸中心等都是传统的百货经营模式2010年爱山广场局部开业才开始出现了类购物中心爱山广场陆续开业的有天虹百货讴歌KTV味千拉面一茶一座屈臣氏DQ浙北影城好运来时尚火锅等人气渐旺未来市场上即将出现的大型购物中心有东吴国际广场新浙北大厦购物中心等将逐渐丰富湖州的商业形态湖州商圈调研小结结论湖州市的零售业态的多元化出现较晚多种具有城市或集镇特点不同时代的业态共存的现象是湖州市零售业的显著特征消费者行为调研 工作时间8天7天问卷咨询1天统计 工作范围湖州市红旗路凤凰路人民路南街 工作内容针对商业项目的消费者调研主要内容共计十大问题 访谈人数200份市中心区域消费者行为调研市场问卷调查受访者月收入水平比例图受访者职业比例图消费场所核心吸引力比例图湖州餐饮类型需求比例图受访者购物商品偏好比例图受访者单次购物消费金额比例图受访者商品核心吸引点比例图受访者日常休闲活动项目比例图受访者每次餐饮方面花费金额比例图湖州市有待改进方面比例图相关调查结果显示当前湖州居民家庭日常消费支出以基本生活需求为主食品衣着和教育文化服务是居民家庭日常的三大主要开支食品教育旅游养生和住房是城市居民未来扩大消费的主要因素通过实地调研和访谈发现虽然工资收入不高但由于城市拆迁补偿湖州人善于经营县区中高收入阶层在湖州市区购房等原因本地居民都比较富有对生活开始追求享受安逸愿意在住房休闲娱

2013年6月湖州龙溪翡翠项目商业定位方案3

乐餐饮美食上花费如餐饮人均消费可达60-70元酒吧每桌消费300元以上消费水平较高本地餐饮酒吧茶馆足浴桑拿等休闲场所生意比较好做湖州市区居民购物主要集中在传统的核心商圈偏好于去当地零售业的龙头老大浙北大厦消费而休闲娱乐场所除了凤凰路两端有几家酒吧茶馆足浴餐饮店外其他分布都比较散乱居民迫切希望增加休闲娱乐餐饮美食的去处更希望能有一个可以集中消费的区域消费者行为调研小结结论湖州市的居民消费水和需求平日益提升但消费行为习惯仍有待引导和开发商业发展分析判断湖州现代商贸业态迅速发展连锁业态逐步成熟●近年来大卖场便利店专卖店连锁超市连锁药店银行连锁餐饮等现代商贸业态发展迅速大润发百安居欧尚等一大批外资商贸零售企业和肯德基麦当劳哈根达斯星巴克等国际著名餐饮品牌企业纷纷登录湖州并加快拓展连锁门店●连锁业态业种已发展到超市卖场便利店餐饮旅馆服务维修电器医药建材等30多个类别有力推动了湖州商业业态结构的优化升级和现代化国际化水平的提高●连锁网点从市中心向市县镇村全面拓展形成了大型综合超市标准超市专业店专卖店和百货店等多元化的现代商贸新格局湖州消费市场逐步升级体验型消费需求不断增长●大型SHOPPINGMALL综合性专业性的项目纷纷上马改变了湖州原有的商业形象提升了商业档次如新浙北购物中心东吴购物中心等等●品牌消费进入发展升级阶段ArmaniKC万宝龙HM星巴克一茶一坐等知名品牌纷纷进入湖州目前一线品牌主要集中于中心区的浙北购物中心●居民消费行为中对品牌的认同感日益强化品牌商品的质量独特的风格文化特质正在越来越多地影响着人们的消费行为名车名表名牌服装名牌化妆品等正越来越多地进入大众的消费视野品牌●体验型消费成为零售市场新的可持续增长点居民的消费观念正由实物型消费向品牌商品及服务型消费方向转变发展●居民在医疗保健教育文化和娱乐居住衣着等方面的支出明显增大消费结构也出现了新的变化逐步向汽车住房通信旅游教育及服务等更大范围转移和扩散发展阶段市场表现经营模式赢利模式标志节点起步期快速发展期结构调整期稳步发展期湖州商业地产正处于结构性调整的发展阶段 各个居住区交通汇聚点出现少量低档次商业 商业快速发展经营档次结构发生飞跃 散铺向集中规模化商业形式演变 规模化商业大型购物形态商业中心浮出市场 自由住宅底商经营或出租为主 商铺基本市场化经营和销售同时存在 商铺市场化销售成为核心盈利手段 销售不是实现收益的最终手段持有出租为主 营业收入租金收入 营业收入租金收入销售收入 销售收入租金收入 销售收入租金收入 城市发展较为落后市政配套设施处在规划中 市政配套正在完善集中市场步行街出现 由街铺步行街向集中商业发展 大型商业机构进入商业水平稳步上升2012年湖州GDP为850亿元增速达到15商业地产进入高速发展阶段2012年湖州人均GDP为5800美元商业地产市场正进入快速发展阶段湖州房地产市场正进入以数量为主数量与质量并重的阶段从我们对湖州商品房的初步调查中也可以映证这一发展特征根据相关理论和国际通用衡量标准判断湖州商业地产市场正进入一个高速发展的阶段全国商贸零售业态与经济发展人均GDP美元湖州湖州购物中心多样化集约化时代国际通用衡量标准表明宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区商业地产发展阶段物业分析项目简介4宁杭城际铁2013年7月已开通运行湖州到杭州的高铁运行时间仅为20分钟到南京也缩短为一小时以内基地与城市各重要节点联接通达便利•本项目位于湖州商业中轴线旁城区南北主干 道龙溪路东侧是连接中心城区与市北的必 经之路•本项目两面环路项目到达性相当高红旗路龙溪路劳动路南街苕溪路人民路滨河路益民路公交车站5102225路至白鹭宾馆站22324路至百合公寓站本案位于红旗路与龙溪南路交叉口西北侧地处湖州老城区核心地段是连接中心城区与市北的必经之地龙溪港西苕溪又名龙溪港湖州的母亲河因在湖州城区以西故名湖州外滩将成为湖州中心城市最重要的滨水开放空间历史文化载体公共功能核心和城市形象代表本案本案位于老城区滨河景观带核心地段属湖州市中央商务商贸集聚区内将重点打造的绿色休闲景观长廊区域本案区域内有原湖州丝绸印染厂工业遗址可将历史悠久的湖丝文化有效传承湖州丝绸印染厂遗址建筑规划指标总占地面积883万㎡总建筑面积4266万㎡容积率483机动车停车位727商业面积规划总商业面积8万㎡购物中心总面积56万㎡住宅街区总面积15万㎡工业遗存总面积09万㎡本案用地整体规划为商业用地餐饮酒店文化娱乐高档住宅酒店式公寓龙溪翡翠SWOT分析 项目地处市中心属城市商贸重点发展的中部商圈板块 项目位于城市主干道红旗路与次干道龙溪南路交汇处交通便利可达性高 项目拥有湖州丝绸厂工业遗存和湖州龙溪港等自然资源有利于打造不可复制的新概念 周边住宅密度较大项目自身的住宅客群和办公楼客群也将为项目带来大量的消费客源SW 三线城市的经济发展总量和人口规模有限 竞争对手实力雄厚中心区域的浙北购物中心爱山广场银泰百货和东吴国际银泰城在规模品牌档次和运营实力均优于我方百货类突破空间较小 项目规划和建设在前建筑体量偏小规划设计缺乏前瞻性原规划对商业动线破坏严重客流难以互通主力超市难以洽谈一定程度上降低了项目的竞争力 宁杭高铁的开通和高速公路的便利将加快湖州融入长三角人口经济工业商业都将有大的提升有利于提升城市整体的影响力 项目所在区域缺乏集餐饮娱乐休闲购物的一站式现代综合体本案规划建设将弥补此类不足具有较大机会OT 浙北购物中心及东吴国际银泰城的设施先进体量够大对项目存在实际和直接的威胁 长兴南浔等周边郊县商业的快速发展对本案客源有一定的稀释对商业能级的提升将产生一定的影响商业物业条件 商业片区技术指标 总用地面积 41173㎡ 绿地率 2052 总建筑面积 192756㎡ 建筑密度 3703 地下建筑面积 53934㎡ 建筑高度 1

2013年6月湖州龙溪翡翠项目商业定位方案4

40m 其中地下商业街计容面积 1245㎡ 地下汽车泊位 882个 地上建筑面积 138822㎡ 其中 无障碍车位 17个 其中 公寓式酒店 45970㎡ 公共停车位 162个 办公楼 29574㎡ 地上汽车泊位 20个 商业 53787㎡ 非机动车库面积 7255㎡ 工业遗存 8841㎡ 非机动车泊位 8061个 物业管理及其经营用房 450㎡ 人防面积 8725㎡ 公厕 200㎡ 其中 二等人员掩蔽所 8003㎡ 建筑占地面积 15245㎡ 人防电站 722㎡ 容积率 34  建筑规划1商业裙房由地下三层及地上五层组成地上五层中一层二层相互独立三层至五层相互连通2下沉式商业街由沿街底商及沿街商铺组成其中沿街商铺为地下一层及地上二层组成3住宅底商同1237810楼的地上一层二层组成4裙楼A为公寓式酒店B楼为高档写字楼本案用地整体规划为商业用地餐饮酒店文化娱乐高档住宅酒店式公寓写字楼1234561471089111213下沉式商业街下沉式商业街A楼B楼裙房裙房商业规划商业定位策划思路龙溪翡翠如何让本项目在湖州是独一无二的作为一个商业项目如何在初期就能吸引客户的眼球让我们来回归项目本质新地标新生活新商业全面满足·湖州人民生活购物餐饮社交娱乐需要全面提高和塑造·城市居民的消费方式全面提升·住宅物业价值中国湖州城市文化体验型商业中心湖州文化印象活力热情乐观融合传承的文化精神餐饮购物休闲娱乐商务文化居住•保留建筑新建建筑主流身份中高端家庭类消费群﹢中高端休闲消费群﹢中端社区消费群 项目地处市中心周边住宅密度较大项目自身的住宅客群和办公楼客群也将为项目带来大量的消费客源 全客层 根据区域规划及地块体量研判主要以住宅客群为主因此项目商业规划思路将以生活类消费群为主主要目的品质生活主导消费调性中高档生活类消费消费习惯满足日常生活所需注重品质便捷创新主要消费群体主要辐射消费群体次要辐射 消费群体 边缘辐射 消费群体•居住在湖州周边城镇的中高收入住宅客群•工作在湖州周边城镇的商务客群•外来访客及游客次要消费群体边缘消费群体 •居住在湖州市区的中高收入住宅客群 •工作在湖州市区的商务客群 项目周边2公里范围的住宅客群 项目周边2公里范围的商务客群按消费群体来源细分 群体分类 群体描述 价值观念 消费表现 未来重要程度 中高端收入人群 文化素养高接受新思想观念新 注重文化品位喜欢新事物追求新时尚品牌认知度高 向往型消费 建筑风格特色美食体验新奇 本地家庭居民 为人务实低调家庭事业稳定收入稳定 务实型消费注重品牌质量对品牌认可需要被引导消费 追随型消费 支撑商业消费的基础 项目自身住宅及办公客群及旅游人群 消费力强喜欢旅游度假 喜欢新奇的体验注重档次喜欢旅游购物 旅游体验消费 未来增长幅度最大的消费群商业主题定位商业可被分为4种享1234吃玩购瞄准都市年轻白领本地人群项目自带住宿办公及旅游人群塑造出湖州特色商业中心中式正餐厅休闲餐厅日韩料理本地特色餐厅火锅等业种组合集聚全球美食咖啡怀旧茶楼特色茶馆甜品饮料等业种组合集聚休憩天地咖啡怀旧茶楼特色茶馆甜品饮料等业种组合集聚休憩天地咖啡怀旧茶楼特色茶馆甜品饮料等业种组合集聚休憩天地院落式会所健身美容SPA等业种组合集聚快乐天地创意零售设计师品牌服饰精品饰品工艺品等业种组合集聚创意体验工业遗产景观小品创意景观小品湖州历史文化建筑集聚视觉享受湖州文化体验会所式享受体验创意灵感集聚全球美食汇聚打造湖州标志性购物目的地湖州最具魅力的体验消费商业塑造湖州滨水商业新地标龙溪翡翠时光旅经营功能定位将购物中心与商业街业态功能有机结合完善综合体的功能组成形成具有一定规模的满足周边社区和城居民市的一站式生活消费目的地是集具有国际水准的餐饮购物演艺等功能的时尚休闲文化娱乐中心成为领略湖州历史文化与现代生活形态的最佳去处龙溪翡翠这一全新商业模式该如何成功实现让我们来看看龙溪翡翠商业排布业态规划定位时尚格调优雅体验缤纷生活全家共享购物中心街区商业大型综合商业中心餐饮美食14休闲娱乐7主力店12生活家居14服装14化妆品6超市18儿童天地14休闲区创意区特色区休闲区3000㎡业态涵盖咖吧西点简餐品牌建议StarbuckCoastBreadtalk85℃Wagas特色区3500㎡业态涵盖酒吧会所品牌建议宝来纳新吉士露娜等创意区4500㎡业态涵盖西餐创意零售品牌建议斗牛士藏博堂福源雅意XX艺术工作室等商业街餐饮业态分布约11万平米康健区教育区美容SPA区社区服务区健身区1900㎡业态涵盖健身房品牌建议一兆韦德等教育区2900㎡业态涵盖教育培训品牌建议英孚教育迪斯尼英语等美容SPA区2500㎡业态涵盖美容美发瘦身纤体品牌建议康骏养生玛花纤体咏琪美发等社区服务区5600㎡业态涵盖便利店邮局银行通讯品牌建议罗森全家建行农行移动等商业街生活服务业态分布约13万平米规划方案一嘉凯城·形像城中高端时尚规划案●本规划案定位时尚流行规划引进国快时尚一线前沿标杆品牌一楼二楼规划UNIQLOZARADKNYCkjeansLacosteLiveGUESSAsobioTeenieWeenieJACKWOLFSKINHotWindONLYJackJonesSelected等品牌●本规划案规划现场体验型业态在三楼规划有湖州地区首家真冰滑冰场儿童主题MALL及时尚餐饮世纪星真冰滑冰场孩子王主题Mall一茶一坐青柚又见小城赤板亭外婆家一尊黄牛●四楼五楼以餐饮休闲娱乐为主规划有上影国际影城大玩家电玩拿渡汉拿山川味观新石器阿英煲皇记煌●负一楼规划有大型综型超市为周边顾客提供一站式购物体验●住宅底商规划有方便入住居民的配套商业●商业街规划有餐饮休闲美容美甲儿童早教社区配套服务等业态南侧45°立体视图住宅底商餐饮儿童影院百货停车场超市北侧45°立体视图住宅底商餐饮儿童影院百货停车场

2013年6月湖州龙溪翡翠项目商业定位方案5

超市商业街45°沿河立体视图住宅底商餐饮儿童影院百货停车场超市商业配套区域45°红旗路立体视图住宅底商餐饮儿童影院百货停车场超市1F2F3F4F5FB1F住宅底商业态规划KTV餐饮餐饮儿童早教健身会所社区服务美容美甲儿童早教时尚快餐养生足浴物业条件改造●本案B1F原规划为空调机房配电室汽车场入口坡道和停车场自行车停车场等设备及附属用房可用营业面积约为4000㎡不能满足大型综合型超市入驻10000㎡~15000㎡需求因此需对B1F区域进行调整改造①车场入口调到祒房南北两侧②自行车停车场调到B2F③五处配电室合至一处④弱电机房监控室进线间等设备间调整至周边⑤防火分区需重新规划⑥增加超专用货梯●本案1F2FAB裙楼之未连接使得AB裙楼1F2F各自独立两裙楼间客流不能形成有效回环缺少相互聚客拉动作用同时1F入口人流动线与车流动线相互交叉AB裙楼之优质营销区域被圈占因此需对此区域进行调整改造①1F2F裙楼之间增加连接②车场入口调到裙楼南北两侧●本案3F南区4F~5F5F南区以美食餐饮为主规划有多家中高档时尚餐饮原设计不能满足众多餐饮品牌的排烟排水等方面需求因此需增加排烟隔油排水等方案设备●本案已体验型消费为主3F规划有湖州地区第一家真冰滑冰场真冰场要求面积不小于2000㎡冰面无立柱高度>7m因此需对此区域进行改造●本案红旗路与龙溪路交驻口外裙楼南南外立面增加LED屏品牌引进投入费用测算物业调整后预期收益 品牌 营业面积㎡ 每平方投资费用万 总投资费用万 世纪星真冰场 2737 03 8211 ZARA 5025 04 2010 UNIQLO 1480 04 592 合计 34231 楼层 增加面积 平均租金 年租金收益 10年期收益 1F 2500 4 3650000 36500000 2F 2500 3 2737500 27375000 3F 2739 2 1999470 19994700 B1F 5872 1 2143280 21432800 合计 13611 10530250 105302500优劣分析优点         1引入大型综合性超市可有效的聚拢人气提升区域商业氛围  2作为湖州唯一的真冰场能提升整个商场的体验性带动商场人气       3调整可有效避免原设计规划方案对商业动线的破坏能够使南北楼客流互通避免商业死角4引入快时尚及国际潮流品牌能够迅速抓住湖州中高端顾客群并与浙北和银泰两大强势购物中心形成差异化经营5儿童娱乐时尚餐饮星级影院占比较大能够吸引亲子休闲娱乐客群6有效增加商业面积约13万平方按10年计约增加收入105亿元 7停车场入口调整可以使商场正大门形成商业广场可以达到聚客要求也可举行一些商业活动        弊端1须对物业进行调整对原有建筑规划进行优化以满足超市和真冰场的物业条件2快时尚品牌和真冰场引入一次性投入费用三千多万数额较大3真冰场运营维护成本高规划方案二嘉凯城·大吉城提袋型规划案●本规划案定位于提袋型购物体验负一楼一楼裙房南区二楼裙房南区规划有大型综合超市●本规划案一楼裙房北区二楼裙房北区规划有精品女装时尚女鞋高档箱包等零售业态提升本案消费体验●四楼五楼以餐饮休闲娱乐为主规划有上影国际影城大玩家电玩拿渡汉拿山川味观新石器阿英煲皇记煌●本规划案规划现场体验型业态规划草有儿童主题MALL及时尚餐饮孩子王主题Mall一茶一坐青柚又见小城赤板亭外婆家一尊黄牛西侧立体视图住宅底商餐饮儿童影院百货停车场超市东侧立体视图住宅底商餐饮儿童影院百货停车场超市1F2F3F4F5FB1F优劣分析优点         1超市能有效的聚拢人气         2体验型业态丰富与竞争对手形成差异化营3快速去化招商面积便于迅速完成商场整体招商工作稳定商圈4儿童娱乐时尚餐饮星级影院占比较大能够吸引亲子休闲娱乐客群弊端1超市体量较大1F2F为超市区域商场整体档次较低21F2F完全独立无法形成人流回环不利于销售3与浙北银泰两大购物中心同业竞争压力大服装百货类招商难度大4业态分布功能较弱对有效带动销售5超市体量大收益率低规划方案三嘉凯城·欢乐城休闲型规划案●本规划案定位于时尚休闲一楼二楼规划时尚休闲品牌百家好欧时力江南布衣E-landTenieWeenie海澜之家运动馆时尚女鞋馆等●本规划案负一楼规划有高档精品超市提升购物品质●四楼五楼以餐饮休闲娱乐为主规划有上影国际影城大玩家电玩拿渡汉拿山川味观新石器阿英煲皇记煌●本规划案规划现场体验型业态规划草有儿童主题MALL及时尚餐饮孩子王主题Mall一茶一坐青柚又见小城赤板亭外婆家一尊黄牛1F2F3F4F5FB1F优劣分析优点         1物业改造小2投资小        弊端1主力品牌缺失商场运行存在风险收益不稳定2招商难度较大3后期改造难度大改造费用高4同质化经营难度大不能有效带动房产销售5商业档次低提升空间小6物业条件不能满足招商需求方案 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 综合以上三个方案利弊分析结合湖州未来商业格局我们建议第一采取补救措施暂停购物中心施工目前基础施工对原建筑设计进行优化改造现阶段不要盲目追求商业购物中心项目工程进度待方案优化完善后再行施工第二为充分体现购物中心对住宅及公寓溢价带动作用建议购物中心开业时间提前到2015年11月份第三三个规划方案中我们建议首选方案一因为方案一更有利于打造一个具有前瞻性的时尚综合体有利于提升商业物业和住宅品质有利于塑造和提升嘉凯城商业形象次之方案二因为它集合了众多主力店业态商场会比较稳定最次的方案三他虽然没有对物业调整但是同时也限制了很多业态的引入并且原规划对商业动线的破坏没有得到改变未来经营存在风险        上善之地复兴城市辉煌嘉凯城集团资产管理有限公司上海市静安区石门一路116号3楼邮编200041Fax02163401822wwwcalxon-groupcom

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