完整版《商品房买卖合同》详解

h1nbsh1pp《商品房买卖 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 》详解ppnbsppp大同市大约是从2010年4月正式实行商品房销售网上备案的同时《大同市商品房买卖合同》由之前的手写小本合同变为现在使用的网签机打合同项目只有五证俱全之后房管局才会予以入网之后才可以进行合同的网上签约简称网签网签就是房管局的官方网站上由开发商的操作人员录入买受人信息及房屋相关信息的过程网签完成之后由房管局打印合同并备案每一套网签合同都有编号该编号可用于在房管局网上查询合同内容《大同市商品房买卖合同》也是办理银行按揭必备的手续pp《大同市商品房买卖合同》以下简称合同除前后封页外一般情况下共有12页若房屋共有人较多或合同补充 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 较长会超过12页全部纸张都有合同备案大同市房产管理局监制水印字样pp在合同前封页右上角处盖有《商品房买卖合同》备案专章在大同市商品房买卖合同字样下根据合同性质的不同盖有预售合同章或现售合同章前封页的中下部为项目名称封页的下部为开发商全称ppnbsppp合同第一页主要内容为合同编号房屋代码出卖人名称以及买受人姓名pp合同编号分为两种YS和XS分别为预售以及现售的拼音首字母后跟8位数字编号该合同编号可用于在房管局网上查询合同内容查询时需输入网签时设定的查询密码一般情况下初始密码都由网签操作人员设定以防止客户遗忘密码注当注销或变更合同时需提供该密码如无密码则不可注销pp房屋代码为该房屋在房管局网上备案的编号每套房屋的编号在当地都是独一无二的pp出卖人即开发商pp买受人即购买该房屋的客户ppnbsppp第二页为合同的 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 部分重点在于第3条内容为本合同文本除买卖双方签字外手写内容无效未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容ppnbsppp从第三页开始为整本合同的正文部分ppnbsppp第三页为合同双方当事人的详细信息主要分为出卖人以及买受人两个部分pp其中出卖人信息主要包括出卖人名称注册地址营业执照注册号企业资质证书号法定代表人姓名联系电话邮政编码委托代理人姓名地址邮政编码联系电话委托代理机构名称注册地址营业执照注册号法定代表人联系电话邮政编码等项目以上内容在房管局备案时便已填写pp买受人信息主要包括买受人类型姓名国籍证件类型证件编号地址邮政编码联系电话等项目一般情况下共有2组以上信息其中一组为买受人本人信息另一组为空白pp买受人类型分为本人买受人买受人共有人买受人法定代理人买受人委托代理人买受人共有法定代理人买受人共有人委托代理人pp证件类型分为居民身份证军官证文职干部证士兵证学员证军官退休证文职干部退休证离休干部荣誉证港澳行政区护照港澳行政区居民身份证往来大陆通行证外国人护照外国人居留证台胞证旅行证其他pp第四页开始为合同条款pp第一条项目建设依据pp其中主要涉及到土地的取得方式土地规划用途土地面积土地使用年限土地证编号工程规划许可证编号施工许可证编号项目名称建设工程施工合同约定的开工日期以及竣工日期pp土地的取得方式分为出让和划拨商品房的土地取得方式全部为出让其他房屋例如经济适用房等土地取得方式都为划拨区别在于开发商是否缴纳了土地出让金pp土地的使用年限住宅为70年工业为50年商业为40年pp其中有一点需向客户解释清楚商品房的产权计算日期是从开发商取得土地算起的并非客户交房后开始计算ppnbsppp第二条为商品房销售依据pp此条款主要体现该房屋为预售商品房或者现售商品房以及批准机关单位名称和预售许可证编号如果为现售商品房则后两项为空ppnbsppp第三条为商品房的基本情况pp其中主要提现买受人所购房屋房号房屋代码房屋用途结构总层数阳台数以及房屋的建筑面积如果是现房合同还会体现公摊建筑面积和套内建筑面积pp以上各项信息全部在入网备案时已录入房管局数据库中买受人网签时在系统中选取对应房号即可一般情况下以上各项信息不可变更仅期房转现房时刻变更pp房屋的用途一般为住宅商住或商业pp阳台数含有两种阳台封闭阳台数和非封闭阳台数在本条款中都会体现如果无封闭阳台或非封闭阳台则体现为0pp房屋的建筑面积根据是否实测也可分为两种实测建筑面积和预测建筑面积pp预测建筑面积是指在商品房期房有预售销售证的合法销售项目销售中根据国家规定由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构主要依据施工图纸实地考察和国家测量 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为是开发商进行合法销售的面积依据pp实测建筑面积是指商品房竣工验收后工程规划相关主管部门审核合格开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测绘图计算而得出的面积是开发商和业主的法律依据是业主办理产权证结算物业费及相关费用的最终依据ppnbsppp第四条计价方式与价款pp合同中提供了三种计价方式分别为按建筑面积计算按套内建筑面积按套单元计算pp套内建筑面积由套内房屋的使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积三部分组成pp在期房销售中通常选取第一种方式作为计价方式pp本条中价款提现每平米单价以及房屋总价款每平米单价为小写数字房屋总价款为大写pp附大写数字零壹贰叁肆伍陆柒捌玖拾佰仟万pp在此通常会有合同上每平米单价与买受人所购房屋单价不符的情况出现这种情况的主要原因是买受人购房时可能享有优惠如优惠3则总房价发生变动由于房屋的面积是预先在房管局录制好的房屋的单价是由总价除以面积得出的网签时只录入总价所以此处会有出入ppnbsppp第五条面积确认及面积差异处理pp本条款只适用于计价方式为按建筑面积计价和按套内建筑面积计价的客户pp面积差异的处理可分为pp1双方自行约定pp2面积误差绝对值以3作为 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 超出3有权退房低于3多退少补pp产权登记面积合同约定面积pp面积误差比×100ppnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbsp合同约定面积pp绝对值超出3买受人退房的出卖人应在买受人提出退房之日起30天将买受人已缴纳的房款退还给买受人并支付合同上约定的利息一般按银行活期存款利率付给利息pp绝对值超出3买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时3以内的部分房款由买受人支付超出3的部分由开发商承担产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积时3以内的房款出卖人返还给买受人超出3的部分出卖人双倍返还给买受人pp合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准pp产权登记面积是以实测面积为依据产权登记面积与实测面积相等pp本条款中还涉及补充协议合同的附件四是为补充协议预留的期房预测建筑面积和实测建筑面积肯定会存在差异而且在实际施工中可能图纸回有修改或买受人要求对房屋某些地方进行修改补充协议就是在这些情况下签署的ppnbsppp第六条付款方式及期限pp常用的付款方式一次性付款银行按揭贷款公积金贷款分期付款pp一次性付款一般在买受人认购之日起一定期限内一次性缴纳其余房款pp银行按揭贷款根据房屋所在城市和办理银行的不同会存在差异在大同本地一般情况下办理银行按揭买受人需至少缴纳总房款的40其余部分办理银行按揭这里需注意银行按揭贷款为贷整不贷零例如买受人现在认购的房屋总房款为624525元首付款为40那么624525×40249810元剩余部分为624525-249810374715元因为银行为贷整不贷零所以最多只能贷370000元首付需多交4715元那么最终首付为2498104715254525元办理银行按揭的金额为370000元pp公积金贷款在本地办理公积金贷款需至少缴纳总房款的30其余部分可办理公积金贷款公积金贷款同样贷整不贷零部分开发商要求公积金贷款至少缴纳总房款的40pp分期付款分期付款的方式一般由开发商规定常见的有认购时交纳总房款的40楼栋主体结构封顶时缴纳40交房时缴纳剩余的20ppnbsppp第七条买受人逾期付款的违约责任pp本条款是买受人和出卖人约定的对买受人违约责任的处理方法pp本条款原文如下pp买受人如未按本合同规定的时间付款按下列第________种方式处理pp1按逾期时间分别处理不作累加pp1逾期在_____日之内自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金合同继续履行pp2逾期超过_____日后出卖人有权解除合同出卖人解除合同的买受人按累计应付款的_____向出卖人支付违约金买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意合同继续履行自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____该比率应不小于第1项中的比率的违约金pp本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额采取分期付款的按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定pp2__________________________________________________pp应注意以下问题1逾期付房的违约责任应与逾期交房款的违约责任对等违约责任的约定要合理不能过高过高当事人无法承受也不能过低过低对当事人双方起不到应有的制约作用丧失了签订合同的目的2解除合同的逾期日期应合理3出卖人提供保证的按揭合同应在按揭合同中明确约定如购房者未按期缴纳按揭款导致按揭合同被解除时出卖人有权解除与购房者之间的商品房买卖合同并收回房屋购房者应承担违约责任pp第八条交付期限pp本条主要是约定出卖人交房时间和交房时应达到的验收合格标准以及可以解除变更合同或延期的特殊情况pp本条款中提到不可抗力不可抗力是一项免责条款是指合同签订后发生了合同当事人无法预见无法避免无法控制无法克服的意外事件如战争车祸等或自然灾害如地震火灾水灾等以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责ppnbsppp这里客户会问到各种验收合格的含义及不同合同上提供了4种验收合格标准分别是pp1该商品房经验收合格p