2021年度武汉市城市房屋拆迁估价操作技术规范样本

武汉市城市房屋拆迁估价操作技术 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 7月6日　　　武汉市房产管理局相关印发《武汉市城市房屋拆迁估价操作技术规范》通知　　各相关单位：　　为了维护城市房屋拆迁当事人正当权益，规范房屋拆迁估价行为，依据《城市房屋拆迁管理条例》、《湖北省城市房屋拆迁管理实施措施》、《武汉市城市房屋拆迁估价实施意见》和《房地产估价规范》相关要求，结合本市拆迁估价实际情况，对原《武汉市城市房屋拆迁评定操作技术规范(试行)》深入修订和完善基础上，制订本规范。请各相关单位遵照实施。　　附件：武汉市城市房屋拆迁估价操作技术规范　　二○○四年十一月二十五日　　附件　　武汉市城市房屋拆迁估价操作技术规范　　第一章总则　　第一条为维护城市房屋拆迁当事人正当权益，规范房屋拆迁估价行为，依据《城市房屋拆迁管理条例》、《湖北省城市房屋拆迁管理实施措施》、《武汉市城市房屋拆迁估价实施意见》文件精神，依据国家 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 《房地产估价规范》相关要求，制订本规范。第二条本规范适适用于城市 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 区内国有土地上房屋拆迁估价。天下房地产法律服务网保留编辑权　　第三条城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)是依据被拆迁房屋区位、用途、建筑结构等原因，对被拆迁房屋房地产公开市场价格进行评定估算。　　第四条拆迁估价目标统一 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 述为“为确定被拆迁房屋货币赔偿金额而评定其房地产市场价格”。　　第五条拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。　　第六条拆迁估价价值定义是指被拆迁房屋在无任何权利限制条件下房地产公开市场价值，即不考虑抵押权等她项权利影响，不考虑租赁权及其它权利限制影响。　　第七条估价机构对被拆迁房屋进行估价，不对其房屋及所占用土地使用权性质(包含用途)和面积进行确定。　　被拆迁房屋性质和面积通常以房屋权属证 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 及权属档案记载为准;拆迁当

事人对房地产性质和面积协商一致，能够根据协商意见评定;协商不一致，根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施措施》及其它相关文件要求确定。　　第二章估价方法　　第八条拆迁估价方法选择应遵照《房地产估价规范》相关要求。对于有条件采取市场比较法进行评定，应优先选择市场比较法;对于收益性房地产，应选择收益法作为估价方法之一;不宜采取市场比较法、收益法，可采取成本法或其它方法进行评定。第九条采取市场比较法估价应根据《房地产估价规范》相关要求进行。应在被拆迁房屋相同或相同区域内，搜集和估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相同、近期成交房地产市场交易实例，在分析、筛选基础上确定3宗以上可比实例进行修正;拆迁建筑面积超出6万平方米，应选择5宗以上可比实例进行修正。　　第十条采取收益法估价，宜选择二种以上估价方法进行评定。其中，房地产收益确实定和资本化率选择应根据《房地产估价规范》相关要求进行。　　第十一条采取成本法估价应根据《房地产估价规范》相关要求进行。其中，房屋重置价格以政府相关管理部门公布重置价格标准为依据。房屋成新率采取耐用年限法和实际观察法综合评定。　　多种结构、各类用途房屋经济耐用年限和多种结构房屋残值率见附件一、二。　　第三章拆迁房屋分类评定　　第十二条拆迁房屋按用途分为住宅房屋和非住宅房屋。非住宅房屋包含生产用房、商业经营用房和其它用房。　　第十三条住宅房屋拆迁估价，宜采取房地分别评定方法进行，即房屋拆迁评定价格由区位价格和房屋重置成新价格两部分组成。其中，区位价格由房地产市场价格中除房屋重置价格之外其它项目组成，可采取市场比较法、成本法或基准地价法等方法求取;房屋重置成新价格采取房屋重置价格结合房屋成新率求取。　　非住宅房屋拆迁估价，在条件适宜情况下，

可参考此方法进行。　　第十四条住宅房屋拆迁估价应进行楼层、层高调整。计算公式以下：　　拆迁房屋评定价格(住宅类)=[区位价格+房屋重置成新价格×(1+层高修正系数)]×(1+楼层修正系数)　　其中，楼层修正系数参考附件三确定，层高修正系数参考附件四确定。　　第十五条非住宅房屋拆迁估价，应采取两种以上估价方法。如确有困难，只能采取一个估价方法，应该说明理由。第十六条在建工程拆迁估价宜采取成本法。在建工程土地评定以政府管理部门同意用途、参数或计划设计方案等为依据，工程建设进度以该项目拆迁许可证颁发之日状态为准。第四章估价程序　　第十七条拆迁估价机构一经确定由拆迁人进行委托。估价机构应根据《房地产估价规范》中估价程序要求进行拆迁估价工作。　　第十八条估价机构和估价人员应认真搜集估价所需资料。在拆迁估价过程中，估价机构有权要求委托人必需提供以下资料：　　(一)估价委托书;　　(二)房屋拆迁许可证;　　(三)估价对象房屋全部权证、国有土地使用权证(如确实无法提供，可先提供房屋基础情况调查表);　　(四)拆迁房屋建筑结构、用途、隶属设施等情况一览表;　　(五)其它相关资料。　　第十九条拆迁估价人员应对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘统计，拍摄反应被拆迁房屋外观和内部情况影像资料。　　如有下列行为之一，估价机构能够依据该情况下所能搜集资料进行估价并出具估价结果，估价机构估价失实相关责任由有过失当事人负担：　　(一)被拆迁人拒绝估价人员入户查勘达三次以上;　　(二)被拆迁人恶意回避造成估价人员无法入户查勘，拆迁人在本市市级以上报刊上进行通知，在通知约定时间内(7天以上)被拆迁人仍然回避;　　(三)拆迁当事人提供虚假或不含有法定证实力相关资料。　　第二十条估价机构应在要求

时间内出具分户初步估价结果，向被拆迁人公告7日，并进行现场说明，听取相关意见。　　公告期满后，估价机构应向委托人提供委托范围内被拆迁房屋整体估价汇报和分户估价汇报。　　第二十一条当拆迁人或被拆迁人对估价汇报有疑问时，估价机构应该进行解释。　　第五章估价汇报书　　第二十二条估价分户结果汇报可采取表格形式，除此之外估价结果汇报，应采取文字说明形式。　　第二十三条表格式估价结果汇报，纸张大小应采取A4纸张规格。具体内容要求见附件五。　　第二十四条非表格估价结果汇报和估价技术汇报书应根据《房地产估价规范》相关要求撰写。　　第六章附则　　第二十五条凡拆迁估价中包含专业技术工作，估价机构可委托有资格从事该类业务机构帮助评定;本技术规范未作要求，应根据国家和本市其它房地产评定技术规范相关要求实施。　　第二十六条拆迁估价实施全程立案制度。估价机构受理估价委托后，应在受理之日起3日内报武汉市房地产估价师协会及房屋拆迁管理部门立案;估价汇报书出具后，汇报书及相关资料在交付委托人同时报武汉市房地产估价师协会及房屋拆迁管理部门立案。　　第二十七条本规范由武汉市房产管理局负责解释.　　第二十八条本规范自公布之日起施行，7月13日颁布《武汉市城市房屋拆迁评定操作技术规范(试行)》同时废止。　　附件1多种结构、各类用途房屋经济耐用年限　　一、钢筋混凝土结构(包含框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀生产用房35年，非生产用房60年;　　二、砖混结构:生产用房40年，受腐蚀生产用房30年，非生产用房50年;　　三、砖木结构：生产用房30年，受腐蚀生产用房20年，非生产用房40年;天下房地产法律服务网保留编辑权　　四、简易结构：。　　附件2多种结构房屋残值

率　　一、钢筋混凝土结构：0;　　二、砖混结构：　　2%;　　三、砖木结构一等：6%　　四、砖木结构二等：4%　　五、砖木结构三等：3%　　六、简易结构：　　0;　　附件3楼层修正系数表　　------------------------------　　总楼层四五六七八九　　------------------------------　　一层000000　　二层1%1%1%1%1%1%　　三层2%2%2%2%2%2%　　四层02%2%2%2%2%　　五层01%2%2%2%　　六层01%1%1%　　七层000　　八层-1%-1%　　九层-2%　　------------------------------　　注：七、八、九层住房均指无电梯住房。　　附件4层高修正系数　　----------------------------------------------　　层高每增减10厘米重置价格调整系数　　结构类型钢混、砖混砖木简易　　----------------------------------------------　　调整系数(%)±1.1　　±1.7±0.6　　----------------------------------------------　　注：标准层高为3米。层高高度计算见《建筑物层高计算方法》　　附件5表格式估价结果汇报格式　　城市房屋拆迁估价结果汇报　　估价机构：　　　　估价汇报编号：　　　　　　　估价目标：　　表格内容：估价委托方、权属证书编号、被拆迁房屋座落、被拆迁房屋用途、建筑面积、隶属设施设备、建筑结构、楼房或平房、土地原因、房地单位价格、房地总价格、备注。　　一、上述估价结果限定条件;　　1、被拆迁房屋权属情况;　　2、被

拆迁房屋实体情况：成新率、建造年代、使用情况等;　　3、城市房屋拆迁估价价值定义;　　4、其它条件应满足本汇报要求全部假设和限定条件;　　5、估价时点及汇报使用期.　　二、其它需要说明事项　　三、估价机构和估价人员　　XXX房地产评定企业(盖章)　　房地产估价师XXX(估价师专用章)：　　房地产估价师XXX(估价师专用章)：　　XXXX年XX月XX日　　附件6建筑物层高计算方法：　　依据《建筑辞典》和工程概预算中相关要求，建筑物层高计算方法以下：　　一、层高通常为建筑地坪或楼板面到上层楼板面距离。　　二、斜屋面顶层层高计算，分以下多个情况：　　(一)斜屋面顶层有天棚，顶层层高为建筑地坪或楼板面到天棚底距离加10。　　(二)斜屋面顶层无天棚，分以下两种情况：　　1、有屋架：　　(1)坡屋面等高，则顶层层高为建筑地坪或楼板面到屋架下弦底面距离。图所表示：　　(2)坡屋面一边长，一过短，则屋架正下方顶层层高(图中层高1)为建筑地坪或楼板面到屋架下弦底面距离;披屋顶层层高(图中层高2)为建筑地坪或楼板面到披屋架下弦底面距离。图所表示：　　(3)坡屋面两边有披屋，则屋架正下方顶层层高(图中层高1)为建筑地坪或楼板面到屋架下弦底面距离;任一边披屋顶层层高(图中层高2)为建筑地坪或楼板面到披屋架下弦底面距离。图所表示：　　2、无屋架：　　(1)前后檐墙等高，则顶层层高为建筑地坪或楼板面到檐墙内沿顶面距离减10㎝。图所表示：　　(2)前后檐墙不等高，则前后檐墙等高部位，顶层层高(图层高1)为建筑地坪或楼板面到檐墙内沿顶面距离减10㎝;披屋部位，顶层层高(图层高2)为建筑地坪或楼板面到披屋面檐墙内沿顶面距离减10㎝。图所表示：　　武汉市房产局办公室　　二○○四年十一月二十五日