达州市通川区工业集中区物流园项目可行性分析报告

达州市通川区工业集中区物流园项目可行性分析 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 四川宏祥源投资管理有限公司二0一一年八月一日一项目概况1项目背景作为川东北门户秦巴地区重镇达州市人口众多资源丰富自古商贾云集尤其是近年来达州正逐步建设成为中国西部最大的天然气化工基地并且四川也着力将其打造成为百万以上人口特大型城市之一达州发展潜力巨大在大力发展化工工业的同时作为四川重要的农业大市依托秦巴地区繁茂丰富的林农业资源达州的特色农产品也十分丰富如宣汉的黄牛万源的旧院黑鸡和板角山羊开江的白鹅等家禽独具特色大竹的苎麻渠县的黄花达县的蚕桑万源的富硒茶和两耳一菇黑耳白耳香菇宣汉的地道中药材等经济作物久负盛名近年来达州以市场为导向以农民增收为目标大力发展农业产业化其农业中药加工增值潜力巨大而作为达州重要的工业及城市化发展载体的通川区紧紧抓住这一历史机遇以农产品加工和中药等产业为主要方向规划并逐步建设面积达10平方公里的达州市通川区工业集中区目前工业集中区一期已详细规划35平方公里并且平场400亩入驻企业2家 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 洽谈企业20家左右其后600亩平场也即将进行随着工业区建设的迅速展开为进一步完善招商引资条件为入驻企业服务的物流园的建设也就提上了议事日程2政府政策支援前不久达州市委市政府在全市服务业发展推进会上明确指出全市要围绕追赶跨越加快发展的主基调大力发展现代服务业加快建设秦巴山区现代物流中心会上达州市委书记焦伟侠和市长何健对达州市加快发展现代服务业推进秦巴山区商贸物流中心建设的重要性和紧迫性进行了充分科学严谨的论证和阐述并提出了总体 要求 对教师党员的评价套管和固井爆破片与爆破装置仓库管理基本要求三甲医院都需要复审吗 会议为达州市未来现代服务业的发展指明了方向而商贸物流业作为现代服务业发展的重要内容必将迎来一轮发展的春天现在达州市正处于工业化和城市化的加速发展时期服务业需求日益膨胀立足于达州市资源禀赋条件产业发展基础和城市功能布局市政府制定了打造一枢纽两中心三基地建设秦巴地区经济文化强市的战略定位着力提升综合性服务功能打造

秦巴地区服务业核心区并由此确定了全市物流业发展的目标和重点加快物流园区建设重点发展农副产品物流消费品物流集装箱物流机电物流建材装饰物流等培育发展第三方物流完善物流综合信息平台建设达州市物流综合信息中心实现物流信息网站物流集聚发展区物流企业和相关机构间物流信息的整合与共享联通与成都重庆武汉西安等邻近城市的物流信息平台建成西南地区重要的物流综合信息平台建立现代物流业统计指标体系加快筹建物流行业协会3交通基础设施建设位于通川区工业集中区内并为之配套服务的物流园具有较大的位置优势和重要的交通优势设中的达巴广高速达万高速万源达州高速在通川区魏兴镇交汇由此将通川区工业集中区与万州乃至长江水运相通打通了川东直联华中华东的物流通道与万源高速公路的建设将确保川东与陕南西北华北的交通与巴中广元直接相连可以促成秦巴地区物资以达州为汇集地向东向南流通这些都将促使达州成为重要的公路交通枢纽另外达州市环城快速通道也将从通川区工业集中区通过也会加强通川区工业集中区的位置优势这样规划位于工业集中区的物流园其地理位置和交通优势一览无疑同时工业集中区离达州市火车站25KM离蒲家火车站5KM具有一定的公路铁路联运优势二项目建设方案1物流园功能设置计划作为为工业集中区配套的物流园其功能首先要满足工业园的物流保障要求并依据工业园现有规划和功能区块设置充分满足工业园其它需求据此我们计划在物流园配置运输装卸搬运配载仓储保险商检卫检动植检中转等业务统一进来把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营产品装配包装标志分拨配送销售转让等增值服务也逐渐涵盖进来因此我将在物流园区分别设置仓储区包括冻库和通用仓库货运配载中心包括装卸搬运等功能后勤服务中心含物流后勤车辆维修职工宿舍等商务服务中心包括宾馆信息服务商务等功能停车场和农林产品包装展示中心等另外考虑到工业集中区位于达州市北部区域靠近秦巴地区丰富的农林产品主产区而达巴广高

速万源达州高速在此交汇居有聚集秦巴特产的功能加上工业区本就定位于农产品加工需要采购大量农林产品因此可以考虑在物流园区配置农产品交易中心既服务于园区企业原料采购又能通过达万高速达渝高速将秦巴农产品外运至华东华南等全国各地2物流园建经营模式方案方案一由我公司作为工业地产商主导开发建设物流园再将仓储租售给物流商并对各种仓储设施进行综合管理首先在仓储设施的建设过程中依据入驻工业集中区企业要求定制开发仓储设施这种模式针对性强能够按照企业入驻的时间分步投入并且仓储设施利用率高另外还可以对部分仓储设施按照标准物流设施建设着手开发在规模登记与 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 条款上满足客户要求的通用仓储物流中心为客户提供便捷高性价比的物流配送设施实行仓储设施建设和物流商引进同时进行方案二我公司与物流商直接合作经营即通过物流商地产商合作成立项目公司或协议等开工物流商和工业地产商依据各自的资源进行整合实现物流商和地产商强强联合也可以通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配这种模式的优点是可以发挥我方在设施建设等方面的优势同时发挥物流商在物流效率设计物流运营方面的优势实现物流商和工业地产商的共赢以此引导协助物流企业进入园区开展物流服务在物流企业发挥服务功能开展市场运作的基础上实现园区的正常经营并承担园区未来滚动发展的任务凭借进入园区的物流企业专业化和具体的服务活动实现帮助工业区企业降低物流成本通地合理载配达到快速流通进而为入园企业实现第三利润来源为入驻企业未来发展创造更好的条件3物流园业务管理模式计划1引进第三方物流公司充分利用方便快捷低库存的第三方物流建立企业供应链实现虚拟制造模式与第三方物流的良性互动2与物流公司合作逐步实现拆零商品配货电子化物流功能条码化配送过程无纸化建立自动补货系统鼓励和引导工商企业调整组织结构将原料采购运输仓储简单

加工商品包装和配送等物流业务剥离出来通过释放物流外包业务和剥离低效物流部门提高企业的经济效益并加速物流服务的社会化3积极发展电子商务加快物流供求信息的传输和整合利用专业化分工的优势实现物流信息网站入驻工业集中区企业物流企业和相关机构间物流信息的整合与共享联通与成都重庆武汉西安等邻近城市的物流信息平台4与工业区管委会一起尽量促进入园企业大型商业连锁企业与物流园的第三方物流企业合作优化连锁企业的物流链降低物流成本提高企业效益三项目效益分析依据B02-101地块1675公顷约251亩的占地面积并按12的容积率计算物流园总建筑面积为20万平方左右初步计划商务中心5000平方宾馆5000平方职工宿舍4万平方仓储中心10万平方其中普通仓库5万平方冻库5万平方其它配套区5万平方说明1以上面积配置为初估主要目的是大致确认项目的投入与产出比项目确认后将按专业设计公司的设计另行确认2本次项目功能配置暂未包括农产品交易中心等功能设计1项目投入估计1土地及基础设施投入土地购置投入251亩×3万亩753万说明此处土地购置成本3万亩仅是为了计算方便而设置并不代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 我们接收或实际成交价格土地平场投入251亩×5万亩1255万道路绿化投入200万围墙大门投入80万小计2288万元人民币2建筑及设备投入商务中心及宾馆建设投入1万平方×2000元平方2000万普通仓库建设投入5万平方×800元平方4000万冻库建设投入5万平方×1600元平方8000万职工宿舍建设投入多层4万平方×1000元平方4000万其它配套设施投入5万平方×1000元平方4000万小计22000万3各项设施设备投入给排水500万供配电200万消防设施200万智能等物管设施200万小计1100万4报建等审批费用200万5其它不可预计费用400万以上项目合计228822000110020040025988万人民币2项目经济效益评估1冻库收入5万平方×

50元平方×123000万扣除运行成本后利润按10核算实际利润300万年说明冻库中高温零担库利润很低而低温库整租库利润略高这里统一按低温整租进行核算价格参照达州市西外低温库价格在冻库日常运行成本中电费成本较高按05度吨天核算其中每平方按2吨承载计算2普通库房收入5万平方×15元平方×12900万扣除运行成本后利润按30核算实际利润270万年说明此价格租金参照达州市郊库房租金3宾馆经营收入100间房×130元间房价×365天×60入住率2847万扣除运行成本后利润按30核算实际利润854万年说明30的利润率是目前四川出租率达90以上的经济型酒店的平均利润率此处略有高估4商务中心经营收入5000平方×20元平方租金×12120万扣除运行成本后利润按30核算实际利润36万年5职工宿舍出租收入40000平方×10元平方月×12480万扣除运行成本后利润按30核算实际利润144万年6综合配套区等其它收入100万年以上利润合计9354万年作为一个投入达25988万的项目来说其年利润不到1000万利润率仅仅36可以说利润极低如考虑银行利息的所产生的成本甚至亏损特别说明以上投资额度未考虑通胀情况下各项目投入在实施过程中可能增加的投资额度经营收入基本按现在市场物业租金核算收入未考虑通胀情况下物业经营上涨所带来的溢价收入收入及成本的核算中也未考虑随工业集中区里企业逐步入驻所带来的时间管理成本和资金利息等各项成本3项目社会效益当然作为为工业集中区配套的物流园可以为入驻企业带来较为完善的物流服务建全工业区功能利于加强园区招商引资力度同时也能解决周边大量人员的就业问题并利于秦巴地区特色农产品的销售带来良好的社会效益四项目风险分析1工业集中区招商及建设进度风险目前工业集中区的招商及园区建设正处于前期阶段入驻企业还很少招商及建设周期长据有较大的不确定性这将大大影响物流园的建设进度拉长其投资期增加项目的建设周期的

资金成本2入驻工业区的企业仓储需求量风险现在达州不少工业企业有着传统的经营理念厂区建设配置小儿全自建仓库并使用传统的物流形式甚至一些企业还拥有自建的运输队入驻工业集中区的企业在修建厂房的时候也可能配置仓储设施或自建运输队伍给物流园的经营带来一定的不确定性3交通配套风险目前工业集中区旁的高速公路规划完善但没有设置铁路货运设施公铁联运有一定难度将增加园区企业铁路运输成本4物流经营和管理上的风险物流的专业化第三方物流和信息化建设在达州还较为落后工业企业思维有待调整同时这也对入驻物流园的物流企业带来较高的要求和挑战5投资项目资金利润的风险该项目投资周期长投资额度大利润率低对投资企业的投资回报带来较大的影响这就要求物流园建设和运营企业提高与物流相关的高附加值项目提高收入增加利润五项目结论及建议从总体上说明此项目属于长线项目投资周期长投资额度大回报率低这与项目自身作为工业集中区的配套性质有较大关系而要达成项目成功实施以完善工业集中区的招商引资环境这对项目投资方和工业园区及政府都提出较高的要求作为投资物流园的企业来说需要企业实力雄厚集中公司的人力物力于物流园的建设以努力完成工业集中区配套物流园区的顺利建设同时我们希望通川区工业集中区的管理部门和相关政府本着确保物流园顺利建设和持续经营的目的对物流园参与建设和经营的企业实行优惠减负帮助的政策在多方面进行倾斜具体说来有如下几方面1对于物流园土地购置进行免除并做好园区场地建设等三通一平等方面支持2对于园区运行的水电气进行优惠冻库用电量大成本高致使目前达州冻库利润极低3对物流园区建设企业和运营企业在税收等方面进行减免为建设企业减负并努力吸引优质三方物流公司入驻物流园以为工业集中区入驻企业提供良好的物流服务4支持物流园建设企业关于农林产品交易中心或其它附加项目的计划与建设尽量使建设企业有一定的合理的回报提高建设企业的积极性确保物流园项目建设顺利实施