物业管理及其概述

物业管理房产十班Z08081044杨皓主要 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物场所设施的共同管理或者委托物业服务企业其他管理人对业主共有的建筑物设施设备场所场地进行管理的活动物权法规定业主可以自行管理物业也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理物业管理有狭义和广义之分狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备市政公用设施绿化卫生交通治安和环境容貌等管理项目进行维护修缮活动广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程物业管理的分类常规性的公共服务物业管理针对性的专项服务委托性的特约服务物业管理的分类一是常规性的公共服务主要有以下几项　　①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督　　②房屋设备设施的管理　　③环境卫生的管理　　④绿化管理　　⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作　　⑥车辆道路管理　　⑦公众代办性质的服务二是针对性的专项服务　　①日常生活类　　②商业服务类　　③文化教育卫生体育类　　④金融服务类　　⑤经纪代理中介服务　　⑥社会福利类三是委托性的特约服务　　物业管理企业在实施物业管理时第一大类是最基本的工作是必须做好的同时根据自身的能力和住用人的要求确定第二第三大类中的具体服务

项目与内容采取灵活多样的经营机制和服务方式以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作并不断拓展其广度和深度物业管理的分类一物业管理费纠纷除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用还包括物业管理企业所代办的供暖费用供热水费用等根据目前的实际现状小区物业管理费实际交纳的比例在70至90之间而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位小区脏乱差供暖供热水温度低供应时间短小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等nbspnbspnbspnbsp二业主财产损失赔偿纠纷此类纠纷一般是由小区内业主的汽车摩托车自行车的丢失引起这也是小区物业管理中的瓶颈问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 由于对小区保安责任的相关法律规定不健全在如何合理分配物业管理企业的财产损失赔偿责任方面无相关依据因此极易发生该类纠纷三小区公用设施伤人赔偿纠纷此类纠纷主要有因物业管理企业对小区内道路窨井广告牌管道等管理不善致使业主受到人身损害而发生的纠纷四无因管理纠纷此类纠纷主要涉及物业管理企业与小区的开发商曾签订过前期物业管理合同但在业主入住后甚至业主委员会成立后未能直接与业主或业主委员会续订物业管理合同物业管理企业向业主追讨物业管理费而发生的纠纷五小区公用部位的侵权纠纷个别业主进住小区后擅自乱搭乱建引起其他大部分业主的不满要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建行为在此类纠纷

中如物业管理企业查处个别业主的乱搭乱建行为则存在着无行政执法权的制约如仅对个别乱搭乱建的业主仅进行劝阻而不强行拆除搭建物势必造成大部分业主与物业管理企业物业管理纠纷nbspnbspnbspnbsp六小区公用部位的出租营利问题此类纠纷主要发生在小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的共用部位自用或出租用于设置广告位等进行营利问题由于此类纠纷涉及到建筑物区分所有权问题需物权法来进一步调整因此发生纠纷时争议较大nbspnbspnbspnbsp七小区内停车收费纠纷此类纠纷主要由物业管理企业以维护小区管理秩序为由自行或以业主物业委员会规定为由向拥有私家车的业主收取的小区车位费道路维护费进门费等纠纷一签订明确详尽的物业管理合同无论是业主还是物业管理企业都应当把签订内容权利义务详尽明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段业主和物业管理企业在签订物业管理合同时应当切实遵循自愿公平等价有偿诚实信用原则在合同内容上应当就可能发生的争议作出明确的规定在确定双方的权利义务时应当根据物业管理费用的收费水平来确定物业管理企业提供物业管理服务的水平nbspnbspnbspnbsp二依法成立业主委员会作为小区的业主应当主动积极依法成立业主委员会保障业主委员会的职权为业主委员会行使职权维护业主利益提供方便业主委员会应当由能代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 业主利

益的业主组成应当根据法律法规的规定行使职权对于物业管理企业所提供的物业管理服务应及时予以审查监督对于损害业主利益的物业管理企业应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益nbspnbspnbspnbsp三物业管理企业依合同提供物业管理服务周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望物业管理企业应在合同明确权利义务的情况下进一步提高物业管理的水平保证所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环实现业主与物业管理企业的共赢四突出物业管理委员会的作用根据目前物业管理的现状个别业主在与物业管理企业发生物业管理纠纷时往往处于弱势一方但也不可否认确有个别业主以个人私利出发无理拒交物业管理费用或无理指责物业管理企业的物业管理服务此时业主委员会应当积极参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷平衡业主与物业管理企业之间的权利义务以最大限度的维护小区绝大多数业主的合法利益nbspnbspnbspnbsp五业主人身财产损害的合同特别约定根据目前业主与物业管理企业之间常见的财产的损失人身伤害纠纷等事项应在物业管理合同中作特别约定这种特别约定无论对于业主还是物业管理企业都具有积极意义一旦因上述事项发生纠纷双方均可以根据合同约定来处理避免争论不休的尴尬局面我国物业管理现状及前景1．市场需求巨大有发

展潜力nbspnbspnbsp我国房地产业的迅速发展使得物业规模越来越大今后医院学校等社会后勤机构也将进人物业管理市场物业管理庞大的市场容量为物业管理的市场化奠定了基础nbspnbspnbsp2卖方市场主体基本形成买方市场主体缺位nbspnbspnbsp目前我国的物业管理公司中有相当多的一部分已经过市场的考验初具规模有较强的市场竞争力品牌效应已经逐步凸显出来因此我们可以说物业管理的卖方市场基本形成并具有一定的实力但作为物业管理买方市场的房地产开发商和业主委员会的运作却存在着诸多问题如业主委员会成立困难缺乏相应的资金支持业主委员会成员素质低下等这使得业主委员会在物业管理市场中的买方市场主体地位经常缺位物业管理的市场化缺少了最基本的形成要素难以得到实质性的进展我国物业管理现状及前景3．物业管理法制不健全nbspnbspnbsp1994年以来．建设部等国家部委局虽然单独或联合颁发了《城市新建住宅小区管理办法》《企业财务 管理规定 工会经费管理规定网络安全管理规定设计变更管理规定工程设计变更管理规定设备使用管理规定 》等行政规章或行业 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 middot但是从总的来看目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展存在着立法层次不高法律体系框架未形成缺乏系统性和综合性等问题nbsp4地区间发展不平衡nbspnbspnbsp我国盼物业管理兴起于南方经济发达城市到目前为止我国物业管理仍存在地区发展不平衡的状况在南方

经济发达地区沿海城市大城市开展早发展快在北方经济不发达地区内陆城市和中小城市发展缓慢总体来说经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大要解决这～问题根本在于减少各地区间的经济差距nbspnbspnbsp5缺乏专业人才nbspnbspnbsp缺乏专业人才使物业管理行业难以向高水平深层次发展我国物业管理现状及前景从目前的现实情况来看物业管理行业仍然属于一个微利行业而且在今后很长一段时间内物业管理行业的这一特点无法改变但是通过不断创新服务内容和延伸业务范围物业管理行业仍将会出现新的经济增长点延伸产业链是物业管理行业增加经济增长点的有效方式物业管理企业不仅可以提供体力劳动服务而且还可以提供脑力服务物业管理行业向上可以发展咨询服务和销售代理业向下可以创新服务产品具体来讲就是可以为房地产企业做市场调查或市场调研物业管理公司有条件和能力开展这方面的业务物业管理公司最贴近房产消费者最了解消费者的需求偏好可以从市场中采集第一手的市场信息为房地产企业服务可以前期介入房地产企业规划设计为中水系统设置车位数各种系统容量各种功能用房位置机电系统的形成智能化环保节能等工作提供建议可以参与检查施工质量四方验收参与设备调试等工作为后期物业管理打好坚实基础同时物业管理公司还可以为业主或开发商销售或出租楼盘获得佣金增加收入